“연봉이 5천만 원이고 이미 신용대출이 있어서 은행 앱에서는 한도가 0원이라고 나옵니다. 그런데 상담사는 대출이 가능하다고 하네요. 이거 사기 아닌가요?”
결론부터 말씀드리면, 무조건 사기는 아닙니다. 대한민국 금융 규제는 DSR(총부채원리금상환비율) 40~50%를 엄격하게 적용하지만, 이 공식에서 ‘제외’되거나 ‘다른 기준’을 적용받는 대출 상품들이 실제로 존재하기 때문입니다. 오늘은 꽉 막힌 DSR 벽을 뚫고 승인이 나는 구조적 이유와 그 원리를 분석해 드립니다.
DSR 규제 밖, ‘승인’의 비밀 3가지 요약
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여러분의 대출이 거절당했다면, ‘규제 안’에 있는 상품만 봤기 때문일 수 있습니다. 다음 3가지 경우는 DSR 한도가 꽉 차 있어도 추가 대출이 가능한 대표적인 케이스입니다.
- 대출의 성격이 다른 경우 (사업자 대출): 개인이 빌리지만 용도가 ‘사업 자금’이라면, DSR 대신 RTI(임대업 이자상환비율)나 사업 소득을 기준으로 심사합니다.
- 정부가 풀어준 경우 (정책 자금): 특례보금자리론, 신생아 특례대출 등 정부 지원 상품은 서민 주거 안정을 위해 한시적으로 DSR 규제를 적용하지 않거나 완화합니다.
- 계산법을 바꾼 경우 (추정 소득): 증빙 소득(원천징수)이 적다면, 건강보험료 납부 내역이나 신용카드 사용액을 역산해 소득을 높게 인정받아(추정 소득) DSR 비율을 낮춥니다.
[핵심 비교] DSR에 포함되는 빚 vs 빠지는 빚
모든 빚이 DSR 계산에 들어가는 것은 아닙니다. 내가 받으려는 대출이 어디에 속하는지 아래 표로 확인해 보세요.
| 구분 | DSR 규제 적용 대상 (한도 차감 O) |
DSR 규제 예외/비적용 (한도 차감 X 또는 별도 심사) |
|---|---|---|
| 주택 관련 | 일반 주택담보대출, 이주비 대출(일부) |
전세자금대출(이자만 반영), 중도금 대출, 정책 모기지 |
| 신용/기타 | 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부 |
300만 원 이하 소액 대출, 예적금 담보대출, 대부업체 대출 |
| 사업자 | 가계 자금 목적의 대출 | 개인사업자 담보대출 (기업 대출로 분류) |
심층 분석 1: 가장 강력한 우회로, ‘사업자 담보대출’
DSR 초과 승인의 80% 이상은 이 경우입니다. 개인사업자(자영업자)가 받는 대출은 ‘가계 부채’가 아니라 ‘기업 부채’로 분류됩니다.
따라서 은행은 차주의 연봉(DSR)을 보는 대신, ‘사업이 잘 돌아가서 이자를 낼 수 있는가’를 봅니다. 이를 RTI(Rent To Interest)나 LTI(Loan To Income)라고 합니다. 실제 사업 운영 사실이 증명된다면, 가계 대출이 꽉 차 있어도 아파트를 담보로 추가 자금(후순위)을 융통할 수 있는 합법적인 통로가 됩니다.
심층 분석 2: 소득의 마법, ‘건보료 및 카드 사용액’
소득이 없거나 적은 주부, 프리랜서가 대출을 받는 비결입니다. 은행은 국세청에 신고된 소득 외에도 ‘인정 소득’과 ‘신고 소득’을 활용합니다.
- 신용카드: 연간 2,000만 원 이상 썼다면, 역산하여 연봉 4~5천만 원 수준으로 인정.
- 건강보험료: 매달 납부하는 지역가입자 건보료를 기준으로 연 소득을 추정.
이 방식을 통해 서류상 소득(분모)을 높이면, 결과적으로 DSR 비율(%)이 낮아져 대출 한도가 발생하게 됩니다.
승인이 났다고 해서 끝이 아닙니다
위와 같은 방법으로 DSR 규제를 통과해 대출 승인이 났다고 하더라도, 막상 내가 손에 쥐는 돈은 예상보다 훨씬 적을 수 있습니다. 많은 분이 “승인=원하는 금액”이라고 착각하지만, 은행의 한도 계산법은 여기서 끝나지 않기 때문입니다.
어렵게 DSR을 통과했음에도 불구하고, 방공제나 채권최고액 같은 숨겨진 차감 요인 때문에 한도가 대폭 깎이는 경우가 비일비재합니다.
내 예상 한도와 실제 은행 한도가 왜 차이가 나는지, 구체적인 계산 원리가 궁금하시다면 후순위 아파트 담보대출 한도가 기대와 다른 이유 분석글을 참고해 보시기 바랍니다. 이 원리를 알아야 깎인 한도를 복구할 방법도 찾을 수 있습니다.