“내 아파트 시세가 5억이고, 1순위 대출이 2억 있으니 나머지 3억은 빌릴 수 있겠지?”라고 생각하고 은행을 찾았다가 거절당하거나, 턱없이 부족한 한도를 안내받고 당황하는 분들이 많습니다.
단순히 ‘시세 – 대출금 = 남은 한도’라고 계산하는 것은 금융 현장을 모르는 위험한 착각입니다. 은행은 돈을 떼일 위험을 방지하기 위해 여러 가지 ‘차감 장치’를 숨겨두고 있습니다. 오늘은 후순위 담보대출 한도가 내 계산과 다르게 나오는 결정적인 이유 3가지를 분석해 드립니다.
한도를 깎아먹는 3대 복병 요약
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여러분의 예상 한도에서 돈이 빠져나가는 구멍은 크게 이 3가지 요소 때문입니다. 이 개념을 먼저 이해해야 정확한 가용 자금을 계산할 수 있습니다.
- 채권최고액의 함정 (120% 룰): 은행은 현재 남아있는 1순위 대출 잔액(실제 빚)을 보지 않고, 등기부등본에 설정된 ‘채권최고액(원금의 110~120%)’을 기준으로 한도를 차감합니다.
- 방공제 (최우선변제금) 차감: 집주인이 세입자를 들이지 않았어도, 은행은 “혹시 나중에 방마다 세입자가 들어올 경우”를 대비해 방 1개당 서울 기준 5,500만 원씩 한도에서 미리 뺍니다.
- DSR (총부채원리금상환비율) 규제: 집값이 아무리 비싸도, 내 소득으로 이자를 갚을 능력이 증명되지 않으면 대출 한도는 연봉의 일정 배수(40~50%)로 제한됩니다.
[핵심 비교] 내 계산 vs 은행 계산, 왜 다를까?
같은 아파트를 두고도 집주인과 은행이 계산하는 방식은 완전히 다릅니다. 아래 표를 보면 왜 한도가 줄어드는지 한눈에 파악할 수 있습니다.
| 구분 | 나의 계산 (일반적인 기대) | 은행의 계산 (현실) |
|---|---|---|
| 기대출 차감 | 현재 갚고 남은 ‘실제 잔액’만 뺌 |
등기부상 설정된 ‘채권최고액(120%)’을 다 뺌 |
| 방공제 | “내가 사는데 왜 빼?” (고려 안 함) |
“세입자 들어올 수 있음” -5,500만 원 (서울 기준) |
| 결과 | 한도가 넉넉함 | 한도 부족 또는 거절 |
심층 분석 1: 갚아도 줄지 않는 빚, ‘채권최고액’
가장 많은 오해가 발생하는 구간입니다. 여러분이 1순위 대출 원금을 열심히 갚아서 잔액이 줄었어도, 은행 전산상에는 처음에 빌린 돈의 120%가 빚으로 잡혀 있습니다.
- 상황: 3억을 빌렸다가 1억을 갚아 현재 잔액이 2억인 경우.
- 은행 기준: “등기부등본에 채권최고액이 3억 6천(120%)으로 설정돼 있네? 3억 6천을 뺍니다.”
- 해결책: 1순위 은행에 가서 ‘감액 등기’를 신청하여 등본상의 설정 금액을 실제 잔액 수준으로 낮춰야 후순위 한도가 늘어납니다. (단, 비용 발생 및 재증액 시 심사 필요)
심층 분석 2: 숨겨진 마이너스 요인, ‘방공제(MCI/MCG)’
은행은 경매 상황을 가정하고 최악의 시나리오를 씁니다. 만약 집주인이 대출 이후에 방마다 소액 임차인을 들인다면, 법적으로 그 세입자들의 보증금(최우선변제금)을 은행보다 먼저 돌려줘야 합니다.
그래서 은행은 방 개수만큼(보통 1개) 대출 한도에서 강제로 차감합니다. 서울의 경우 방 하나당 무려 5,500만 원이 차감되므로, 2금융권이나 보험사의 ‘MCI/MCG 가입(방공제 면제 보험)’ 상품을 이용하지 않으면 한도가 대폭 줄어듭니다.
심층 분석 3: 소득이 없으면 그림의 떡, ‘DSR’
후순위 대출은 금리가 높은 편이라 DSR(소득 대비 갚는 돈의 비율)이 급격히 올라갑니다.
직장인(가계자금)의 경우, 이미 1순위 대출로 DSR 한도가 꽉 차 있는 경우가 많습니다. 이 때문에 집 담보 가치는 충분한데 소득 제한에 걸려 대출이 거절됩니다. 반면, 개인사업자 담보대출의 경우 DSR 규제를 받지 않고 LTV(담보인정비율)만 보기 때문에, 한도 확보 측면에서 훨씬 유리하여 많은 분이 사업자금 목적의 담보대출을 검토하는 경우도 많습니다.
무리한 대출보다 안전한 설계가 우선
후순위 담보대출은 1순위보다 금리가 높고 조건이 까다롭습니다. 단순히 “돈이 급해서” 진행하기보다는, 위에서 언급한 감액 등기를 통해 서류상 빚을 줄이거나, 사업자 대출 조건을 확인하는 등 한도를 합리적으로 늘리는 전략적인 접근이 필요합니다.
또한, “무조건 한도를 맞춰주겠다”며 접근하는 곳은 불법 사금융일 확률이 높으니, 반드시 정식 등록된 금융사를 통해 안전하게 진행하시기 바랍니다.
※ 후순위 담보대출은 조건에 따라 결과 차이가 큽니다. 개별 상황에 따른 기준 확인이 필요한 경우 아래 경로를 참고하시기 바랍니다.