세입자의 전세계약 만기가 다가오는데 새로운 임차인이 구해지지 않거나, 주변 전세 시세가 내려 보증금 전액을 마련하기 어렵다면 집주인 전세금 반환대출을 검토하게 됩니다.
집주인 전세금 반환대출은 전세퇴거자금대출 또는 임차보증금 반환대출이라고도 합니다. 집주인이 본인 소유 주택을 담보로 대출을 받아 계약이 끝난 세입자에게 보증금을 돌려주는 목적성 주택담보대출입니다.
다만 세입자에게 반환할 보증금만큼 무조건 승인되는 것은 아닙니다. 실제 가능 금액은 반환 보증금, 주택 시세, 기존 주택담보대출, LTV, DSR, 주택 수, 소재 지역과 계약 시점을 함께 적용해 결정됩니다.
집주인이 먼저 확인할 핵심 내용
- 신청자는 세입자가 아니라 보증금을 반환할 의무가 있는 집주인입니다.
- 실제 한도는 반환 보증금·LTV·DSR·규제한도 중 가장 낮은 금액으로 정해집니다.
- 수도권·규제지역 1주택자는 최대 1억원 제한이 적용될 수 있습니다.
- 규제 시행 전 전세계약이나 주택 매매계약은 경과규정 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 은행에서 거절됐더라도 거절 원인에 따라 다른 금융권의 심사 결과는 달라질 수 있습니다.
집주인 전세금 반환대출은 언제 필요한가요?
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대표적인 신청 상황은 다음과 같습니다.
- 전세계약이 만료됐지만 후속 세입자가 구해지지 않은 경우
- 역전세로 새로운 전세보증금이 기존보다 낮아진 경우
- 집주인이 세입자 퇴거 후 해당 주택에 직접 입주하는 경우
- 주택을 매도할 예정이지만 퇴거일까지 매매대금이 들어오지 않는 경우
- 새 임대차계약보다 기존 세입자의 보증금 반환일이 먼저인 경우
대출금은 일반 생활비나 사업자금으로 자유롭게 사용할 수 없습니다. 금융회사는 임대차계약 종료 사실과 실제 반환할 보증금을 확인하며, 대출금을 세입자 계좌로 직접 지급하거나 세입자의 전세대출 상환과 동시에 처리할 수 있습니다.
2025년 6·27 대책 이후 적용 기준
금융위원회는 2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화방안을 발표했습니다. 이에 따라 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역의 보유주택을 담보로 받는 생활안정자금 목적 주택담보대출은 주택 수에 따라 한도가 제한됩니다.
| 구분 | 적용 기준 | 집주인이 확인할 내용 |
|---|---|---|
| 2025년 6월 28일 이후 | 수도권·규제지역 1주택자는 최대 1억원 제한 가능 | 주택 소재지와 세대 기준 주택 수 |
| 수도권·규제지역 2주택 이상 | 해당 보유주택 담보 생활안정자금 주담대 취급 제한 | 수도권·규제지역 안의 보유 주택 수 |
| 2025년 6월 27일까지 계약 | 종전 기준 또는 경과규정 검토 가능 | 전세계약일·매매계약일·대출 접수일 |
| 지방 비규제지역 | 일률적인 1억원 제한 없이 금융회사 자율심사 | LTV·DSR·금융회사 내부한도 |
규제 시행 전에 전세계약을 체결했다고 해서 1억원 초과 금액이 자동 승인되는 것은 아닙니다. 계약서 작성일, 주택 취득일, 실제 보증금 반환 목적과 금융회사 경과규정 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
집주인 전세금 반환대출 한도 계산 방법
실제 대출 가능액은 다음 다섯 가지 금액 가운데 가장 낮은 금액에 가깝습니다.
- 세입자에게 실제 반환해야 하는 전세보증금
- 수도권·규제지역 등에 적용되는 규제상 한도
- 주택 시세에 LTV를 적용한 담보한도
- 기존 주담대와 신용대출을 반영한 DSR 한도
- 금융회사 상품별 내부 심사한도
실제 한도 계산 사례
아파트 시세 8억원, 기존 주택담보대출 잔액 2억원, 세입자에게 반환할 보증금 3억원인 상황을 예로 들어보겠습니다. LTV 70%를 적용할 수 있는 비규제지역 또는 경과규정 대상이라고 가정합니다.
- 아파트 시세 8억원 × LTV 70% = 5억6천만원
- 5억6천만원 − 기존 주담대 잔액 2억원 = 담보여력 3억6천만원
- 반환할 보증금은 3억원이므로 DSR 적용 전 최대 범위는 3억원
- DSR 심사 결과 2억2천만원만 가능하면 실제 한도는 2억2천만원
- 수도권 1억원 제한 대상이라면 담보여력과 관계없이 최대 1억원 범위
즉, 주택가격이 높고 담보여력이 충분해도 DSR이나 규제한도가 먼저 적용되면 전세보증금 전액을 마련하지 못할 수 있습니다.
세입자 퇴거일은 정해졌는데 보증금이 부족한가요?
주택 시세와 기존 주담대 실제 잔액, 반환 보증금, 소득과 신용대출을 함께 확인해야 은행 가능액과 실제 부족 금액을 구분할 수 있습니다.
기존 주택담보대출이 있어도 가능한가요?
기존 주담대가 있다고 집주인 전세금 반환대출이 바로 불가능한 것은 아닙니다. 주택 시세에서 선순위 대출의 실제 잔액을 제외한 담보여력이 남아 있고 DSR을 충족하면 추가 한도를 검토할 수 있습니다.
이때 등기부등본에 표시된 채권최고액과 실제 대출잔액을 구분해야 합니다. 채권최고액은 금융회사가 근저당으로 설정한 금액이므로 현재 남은 원금보다 크게 표시될 수 있습니다.
심사 전에 아래 항목을 정리하면 한도 판단이 빨라집니다.
- KB시세 또는 금융회사가 인정하는 감정가
- 기존 주택담보대출의 실제 잔액
- 등기부등본상 선순위 근저당
- 신용대출과 마이너스통장 잔액
- 연소득 또는 인정 가능한 추정소득
- 세입자에게 돌려줄 실제 부족 금액
집주인 전세금 반환대출에도 DSR이 적용되나요?
전세금 반환 목적이라고 해서 DSR이 자동으로 제외되는 것은 아닙니다. 기존 주담대뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부 등의 연간 원리금도 함께 반영될 수 있습니다.
| 심사항목 | 판단 기준 | 한도가 줄어드는 이유 |
|---|---|---|
| LTV | 주택가격 대비 담보대출 | 기존 선순위 대출이 많은 경우 |
| DSR | 연소득 대비 전체 원리금 | 신용대출·할부·주담대 원리금이 많은 경우 |
| 규제한도 | 지역과 보유 주택 수 | 수도권 1억원 제한 등에 해당하는 경우 |
개인사업자는 소득금액증명원상 신고소득이 낮아 DSR에서 한도가 줄어드는 경우가 많습니다. 금융회사에 따라 건강보험료, 국민연금 납부액, 카드사용액 등을 인정소득으로 활용할 수 있는지 확인해야 합니다.
은행에서 거절되는 이유와 해결 흐름
| 거절 원인 | 먼저 확인할 내용 | 다시 검토하는 순서 |
|---|---|---|
| DSR 초과 | 신용대출·마이너스통장·할부 | 부채 원리금 확인 → 인정소득 점검 → 금융권별 상환기간 비교 |
| LTV 부족 | 주택 시세와 선순위 실제 잔액 | 시세 기준 확인 → 기존 대출 감액·말소 여부 → 담보평가 비교 |
| 1억원 제한 | 지역·주택 수·계약일 | 경과규정 확인 → 지방 비규제지역 여부 → 부족분 조달계획 수립 |
| 소득증빙 부족 | 신고소득과 사업 기간 | 건강보험료·국민연금·카드사용액 등 인정소득 확인 |
| 계약·서류 문제 | 계약 종료일·퇴거일·반환계좌 | 임대차계약서와 종료 증빙 보완 후 재심사 |
은행에서 거절됐다는 결과만 보고 다른 금융회사에 반복 접수하기보다 거절 원인을 먼저 확인해야 합니다. DSR 문제인데 담보만 반복 조회하거나, 규제한도 대상인데 은행만 바꾸면 결과가 달라지기 어렵습니다.
HF 임대보증금 반환자금 보증도 확인하세요
한국주택금융공사는 개인 임대인이 임차인에게 임차보증금을 반환하기 위해 은행에서 대출을 받는 경우 보증서를 제공하는 임대보증금 반환자금 보증을 운영합니다.
임대차계약 기간 만료, 일정 요건을 갖춘 합의해지 등으로 보증금을 반환해야 하는 개인 임대인이 대상이며, 별도로 공사를 방문하지 않고 취급은행에서 대출과 보증업무를 진행합니다.
다만 HF 반환자금 보증의 한도와 일반 주택담보대출 한도는 서로 다른 개념입니다. 보증요건을 충족해도 은행 자체 심사에서 대출이 거절되거나 금액이 줄어들 수 있습니다.
신청 전에 준비할 필요서류
- 신분증과 주민등록등본
- 등기사항전부증명서
- 기존 임대차계약서와 갱신계약서
- 임대차계약 종료 또는 해지를 확인할 자료
- 세입자 퇴거일과 반환계좌
- 기존 주택담보대출 잔액증명서
- 원천징수영수증 또는 소득금액증명원
- 건강보험료·국민연금 납부내역
세입자 퇴거일까지 진행하는 순서
- 반환할 전세보증금과 보유 현금을 비교해 실제 부족액을 계산합니다.
- 주택 시세와 기존 선순위 대출잔액을 확인합니다.
- 전세계약일과 주택 취득일을 확인해 규제 적용 여부를 구분합니다.
- 신용대출과 자동차 할부를 포함해 DSR을 점검합니다.
- 시중은행에서 실행 가능액과 실행일을 확인합니다.
- 부족한 금액은 보험사·상호금융·후순위 가능성을 비교합니다.
- 대출 실행일과 세입자 퇴거일, 계좌 지급 일정을 맞춥니다.
집주인 전세금 반환대출 자주 묻는 질문
세입자 보증금 전액까지 대출받을 수 있나요?
반환할 보증금은 대출 가능한 최대 범위입니다. 하지만 LTV, DSR, 기존 주담대와 지역별 규제한도가 더 낮으면 보증금 전액보다 적게 승인됩니다.
1주택자도 집주인 전세금 반환대출이 가능한가요?
가능 여부를 검토할 수 있지만 수도권·규제지역은 최대 1억원 제한, DSR과 기존 주담대 영향을 함께 확인해야 합니다.
세입자 동의가 반드시 필요한가요?
모든 금융회사가 동일하게 세입자의 별도 동의를 요구하는 것은 아니지만, 임대차계약 종료와 반환계좌, 실제 보증금 지급을 확인하기 위한 절차가 필요합니다.
은행에서 거절되면 2금융권은 가능한가요?
무조건 가능한 것은 아닙니다. 다만 보험사와 상호금융은 상환기간, 담보평가, 인정소득과 내부심사 기준이 달라 은행과 다른 결과가 나올 수 있습니다.
은행에서 예상보다 한도가 적게 나왔나요?
DSR 문제인지, 선순위 주담대 문제인지, 수도권 1억원 제한인지에 따라 검토해야 할 금융권과 준비서류가 달라집니다. 세입자 퇴거일 전에 실제 부족 금액부터 확인해 보세요.
금리보다 보증금 반환일에 실행 가능한 금액이 중요합니다
집주인 전세금 반환대출은 단순히 금리가 낮은 금융회사를 찾는 것으로 끝나지 않습니다. 반환 보증금, 계약 시점, 지역과 주택 수, 선순위 대출과 DSR을 순서대로 확인해야 합니다.
은행 한도가 부족하거나 거절됐다면 여러 곳에 무작정 접수하기보다 거절 원인과 실제 부족 금액을 먼저 구분해야 합니다. 그다음 은행, 보험사, 상호금융과 후순위 담보대출을 비교하면 퇴거 일정에 맞는 자금계획을 세우기 수월합니다.
실제 대출 한도와 승인 여부는 주택 소재지, 보유 주택 수, 전세계약 시점, 소득과 기존 부채 및 금융회사 내부심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다.