내 집 마련이나 갈아타기를 준비할 때, 가장 먼저 계산기를 두드려보는 것이 바로 LTV(담보인정비율)입니다. “이 아파트 시세가 10억이고 LTV가 70%니까, 은행에서 7억 원은 빌릴 수 있겠지?”라고 단순하게 생각하고 덜컥 계약금을 입금하는 분들이 여전히 많습니다.
하지만 막상 은행 창구에 앉으면 상담원에게 청천벽력 같은 소리를 듣게 됩니다. “고객님, 한도는 7억이 아니라 4억 5천만 원까지만 가능합니다.”
도대체 왜 내 계산과 은행의 계산은 수억 원이나 차이가 나는 걸까요? LTV는 정부가 정해둔 ‘최대 상한선(뚜껑)’일 뿐, 은행이 무조건 빌려줘야 하는 ‘보장 금액’이 아니기 때문입니다. 오늘은 여러분의 대출 한도를 야금야금 깎아먹는 4가지 결정적인 감액 요인을 깊이 있게 파헤쳐 드립니다.
LTV 공식을 무용지물로 만드는 4대 복병 요약
Contents
여러분의 예상 한도(LTV 70%)에서 돈이 빠져나가는 구멍은 크게 다음 4가지 요소 때문입니다. 이 변수들을 모두 대입해야 비로소 ‘진짜 내 돈’이 나옵니다.
- 기준 가격의 차이 (KB시세): 여러분이 매매한 ‘실거래가(호가)’가 아니라, 은행이 보는 보수적인 기준인 ‘KB부동산 시세’를 적용합니다.
- 방공제 (최우선변제금): “혹시라도 방 하나를 세 놓을까 봐” 은행은 서울 기준 5,500만 원을 한도에서 미리 뺍니다. (MCI/MCG 미가입 시)
- DSR (총부채원리금상환비율): 집값이 아무리 비싸도, 내 소득으로 이자를 감당할 수 없다면 한도는 소득 기준(40%)으로 강제 축소됩니다.
- 스트레스 DSR (최신 규제): 미래에 금리가 오를 것까지 가정하여, 가산 금리를 더해 한도를 한 번 더 조입니다.
[심층 비교] 내 머릿속 계산기 vs 은행의 전산 시스템
같은 아파트를 두고도 집주인과 은행이 계산하는 방식은 천지 차이입니다. 아래 표를 통해 수억 원의 오차가 발생하는 과정을 확인해 보세요.
| 구분 | 나의 단순 계산 (희망 편) | 은행의 실제 심사 (절망 편) |
|---|---|---|
| ① 기준 가격 | 부동산 호가 (내가 산 가격) 10억 원 |
KB부동산 일반평균가 9억 원 (통상 더 낮음) |
| ② LTV 적용 | 10억 × 70% = 7억 | 9억 × 70% = 6.3억 |
| ③ 방공제 차감 | 고려 안 함 (0원) | -5,500만 원 (서울) (보증보험 한도 소진 시 필수 차감) |
| ④ 소득 제한(DSR) | “갚을 수 있음” (무시) | 연봉 대비 원리금 상환액 초과 시 추가 한도 삭감 |
| 최종 한도 | 7억 원 | 4억 ~ 5억 원 내외 |
분석 1: 내가 산 가격은 중요하지 않다 (KB시세의 함정)
가장 많이 하는 실수가 ‘매매가’에 LTV를 곱하는 것입니다. 은행은 거래 가격이 조작(업계약/다운계약)되었을 가능성을 배제하기 위해, 공신력 있는 ‘KB부동산 시세’를 기준으로 삼습니다.
보통 급등장에서는 KB시세가 실거래가를 따라가지 못해 낮게 형성되어 있고, 1층이나 저층의 경우 ‘일반평균가’가 아닌 더 낮은 ‘하위평균가’를 적용받습니다. 10억에 샀어도 KB시세가 9억이라면, 시작부터 대출 한도 7천만 원(1억의 70%)이 날아가는 셈입니다.
분석 2: 서울 아파트의 숨겨진 복병, ‘방공제(소액임차보증금)’
“내가 들어가서 살 건데 방값을 왜 뺍니까?”라고 항의하시는 분들이 많습니다. 하지만 은행은 최악의 시나리오(경매)를 가정합니다. 집주인이 대출 이후에 몰래 방 한 칸을 월세로 내줄 경우, 주택임대차보호법에 따라 그 세입자의 보증금(최우선변제금)은 은행보다 0순위로 돈을 받아갑니다.
그래서 은행은 아예 처음부터 방 1개에 해당하는 금액을 한도에서 강제로 차감합니다. (2024년 서울 기준 5,500만 원, 경기 과밀억제권역 4,800만 원). 이를 막으려면 MCI/MCG(모기지신용보험)에 가입해야 하는데, 1인당 가입 한도(보통 2건)가 차 있으면 보험 가입이 거절되어 꼼짝없이 5,500만 원이 차감됩니다.
분석 3: LTV보다 강력한 통제장치, ‘DSR과 스트레스 DSR’
사실상 현재 대출 한도를 결정하는 ‘진짜 주인’은 DSR입니다. LTV가 ‘담보물의 가치’를 본다면, DSR은 ‘사람의 상환 능력’을 봅니다.
- DSR 40% 룰: 연봉 5천만 원인 직장인은 1년에 갚아야 할 원금+이자가 2,000만 원을 넘을 수 없습니다. 금리가 높을수록 이자 부담이 커지므로 빌릴 수 있는 원금은 급격히 줄어듭니다.
- 스트레스 DSR 도입: 여기에 더해 정부는 “나중에 금리가 더 오를 수도 있다”며 가산 금리(스트레스 금리)를 더해서 한도를 계산합니다. 실제 금리는 4%라도, 한도 계산 시에는 5.5%라고 가정해 버리니 한도가 수천만 원 더 줄어드는 결과가 나옵니다.
‘곱하기 70%’는 잊고 ‘보수적 자금 계획’을 세워라
아파트 담보대출은 수학 공식처럼 딱 떨어지지 않습니다. 단순히 LTV 비율만 믿고 계약했다가는 잔금 날 수억 원이 부족해 계약금을 날리는 대참사가 벌어질 수 있습니다. 반드시 계약 전에 은행을 방문하여 KB시세 기준, 내 소득(DSR), 방공제 면제 가능 여부를 확인하고 ‘최소한의 한도’를 파악해야 합니다.
만약 이미 1순위 대출을 받은 상태에서 추가 자금이 필요해 ‘후순위 담보대출’을 알아보고 계신다면 계산법은 훨씬 더 복잡해집니다.
이때는 실제 대출 잔액이 아니라 등기부등본상의 ‘채권최고액(120%)’이 한도를 갉아먹는 주범이 되기 때문입니다.
내 집의 남은 한도를 정확히 계산하는 방법과 후순위 대출의 구조적 특징은 후순위 아파트 담보대출 한도가 기대와 다른 이유 분석글에서 상세히 다루었으니, 추가 자금 계획 시 꼭 참고하시기 바랍니다.