“은행에 갔더니 연봉(DSR) 때문에 1,000만 원도 안 나온대요.”
“집값이 10억인데 대출이 4억밖에 안 나온다는 게 말이 됩니까?”
주택담보대출을 알아보러 갔다가 은행 창구에서 좌절하고 돌아오신 분들이 가장 많이 하는 하소연입니다. 하지만 똑같은 집, 똑같은 사람인데 ‘사업자등록증’ 한 장이 있으면 이야기가 완전히 달라집니다. 한도가 4억에서 8억으로 늘어나는 마법이 일어나기도 하죠.
이것은 편법이 아닙니다. 금융 당국이 정해놓은 ‘자금의 용도(꼬리표)’가 다르기 때문입니다. 오늘은 가계대출의 규제를 뛰어넘는 사업자 담보대출의 구조적 특징과 한도 산출 원리를 완벽하게 분석해 드립니다.
핵심 비교: 가계자금 vs 사업자금, 룰이 다르다
Contents
| 구분 | 가계자금 대출 (일반 주담대) |
사업자금 대출 (사업자 담보대출) |
|---|---|---|
| 대출 목적 | 주택 구입, 생활비 | 사업 운영 자금 (물품 구매, 인건비, 대환 등) |
| 한도 (LTV) | 규제지역 50% / 비규제 70% (엄격 제한) |
최대 80% ~ 85% (부동산 가치를 인정) |
| 소득 규제 (DSR) |
적용 O (40%) 연봉 낮으면 대출 불가 |
적용 X (미적용) 사업성 평가 (RTI 등) |
| 사용 제한 | 없음 (주택 구입 가능) | 주택 구입 자금으로 사용 금지 (적발 시 전액 회수) |
분석 1: 왜 사업자는 LTV를 80% 이상 줄까?
가계대출은 정부가 “빚내서 집 사지 마라”는 시그널을 주기 위해 LTV를 꽉 조여놨습니다. 반면, 사업자 대출은 “돈 빌려서 사업 열심히 하고 경제 살려라”는 취지입니다.
그래서 금융사(주로 저축은행, 캐피탈, 상호금융 등 2금융권)는 아파트의 담보 가치(KB시세)를 최대한 인정해 줍니다. 보통 선순위 기준으로 KB시세의 80~85%까지 한도가 나옵니다. 10억짜리 아파트라면, 가계대출로는 4~5억이 한계지만 사업자 대출로는 8억 이상이 가능한 이유입니다.
분석 2: 연봉이 없어도 가능하다 (DSR 규제 면제)
가장 강력한 장점입니다. 직장인은 연봉이 낮거나 기대출이 많으면 DSR 40% 룰에 걸려 1원도 못 빌리는 경우가 많습니다.
하지만 개인사업자 담보대출은 DSR 규제를 적용받지 않습니다. 대신 RTI(임대업이자상환비율)나 사업장의 매출, 신용도 등을 종합적으로 봅니다.
즉, 내 연봉 통장에 찍히는 월급보다 ‘담보물의 가치’와 ‘사업 지속성’을 보고 돈을 빌려주는 구조입니다. 이 때문에 소득 증빙이 어려운 프리랜서나 주부도 사업자등록 후 대출을 실행하는 경우가 많습니다.
[주의] “이 돈으로 집 사면 안 됩니다” (용도 증빙)
세상에 공짜 점심은 없습니다. 사업자 대출은 한도가 넉넉한 대신, 돈을 쓴 곳을 투명하게 밝혀야 하는 ‘자금 용도 소명’ 의무가 따릅니다.
1. 절대 금지 사항: 주택 구입
사업자 대출로 받은 돈을 ‘주택 매수 잔금’으로 쓰거나, ‘전세 낀 집을 사는 갭투자’에 쓰는 것은 엄격히 금지됩니다. (금융 당국 모니터링 대상)
2. 올바른 사용처 (운전 자금)
빌린 돈은 사업과 관련된 곳에 써야 합니다. 대출 실행 후 3개월 이내에 아래와 같은 증빙 서류를 제출해야 합니다.
- 인건비/임대료: 직원 급여 이체 내역, 사무실 월세 송금 내역
- 물품 구매/인테리어: 세금계산서, 현금영수증, 거래명세서
- 대환(갈아타기): 기존의 고금리 사업 자금 대출 상환 영수증
유동성 확보의 가장 강력한 무기
사업자 담보대출은 막혀있는 LTV와 DSR 규제를 합법적으로 건너뛸 수 있는 ‘유동성 확보의 치트키’와 같습니다. 이미 사업을 하고 계신 사장님은 물론, 신규 사업을 준비하는 분들에게도 아파트는 훌륭한 자금 조달 수단이 됩니다.
하지만 명심하세요. 이 대출은 ‘후순위’로 진행되는 경우가 많습니다. 이미 선순위 대출이 있는 상태에서 추가로 자금을 받는다면, 등기부등본상의 채권최고액과 실제 가용 한도를 정밀하게 계산해야 합니다.
무턱대고 신청했다가 생각보다 한도가 적게 나올 수 있기 때문입니다. 내 아파트의 진짜 여유 한도를 계산하는 방법은 후순위 아파트 담보대출 한도 계산의 함정 분석글에서 확인하실 수 있습니다.