“3.3% 떼는 프리랜서인데, 소득이 들쑥날쑥해서 은행 대출이 안 된대요.”
“사업 초기라 신고된 소득이 적은데, 전세 만기는 다가오고 미치겠습니다.”
최근 역전세난이 심해지면서 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 집주인(임대인)분들의 문의가 빗발치고 있습니다. 특히 직장인과 달리 소득 증빙이 까다로운 프리랜서나 개인사업자분들은 1금융권 문턱에서 좌절하기 쉬운데요.
오늘은 소득 서류 없이도 ‘추정 소득’을 활용해 한도를 높이는 방법과, 사업자 자격을 활용해 LTV를 80% 이상 받는 비법까지 정리해 드리겠습니다.
1. “소득 적어도 OK” 신고 소득 대신 ‘추정 소득’ 쓰세요
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은행이 대출 심사를 할 때 가장 중요하게 보는 것은 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. 즉, “돈을 얼마나 버느냐”가 한도를 결정하죠. 하지만 프리랜서는 국세청에 신고된 소득이 실제보다 적은 경우가 많습니다.
이때 활용해야 할 치트키가 바로 ‘인정 소득(추정 소득)’입니다.
✅ 프리랜서·주부도 가능한 소득 증빙 2가지
① 신용카드 사용액 (가장 강력함)
– 연간 카드 사용 금액(체크카드 포함)을 통해 연소득을 역산합니다.
– 예: 연 2,000만 원 이상 꾸준히 썼다면 -> 연소득 약 4,500만 원~5,000만 원으로 인정 가능.
② 건강보험료 납부액
– 지역가입자로서 매달 내는 건보료가 높다면 이를 소득으로 환산할 수 있습니다.
– 단, 3개월 이상 연체 없이 납부해야 인정됩니다.
👉 Tip: 시중은행(1금융)보다 보험사 주택담보대출(2금융)이 이 추정 소득을 더 후하게 쳐주는 경향이 있습니다. DSR 규제도 은행(40%)보다 보험사(50%)가 더 널널하므로 한도가 부족하다면 보험사를 1순위로 알아보세요.
2. 사업자등록증이 있다면? ‘사업자 주담대’가 정답
만약 본인 명의의 사업자등록증이 있다면(개업 3개월 이상 권장), 상황이 완전히 달라집니다. 가계 대출이 아닌 ‘기업 자금 대출’로 분류되기 때문입니다.
| 구분 | 일반 가계 대출 | 사업자 담보 대출 |
|---|---|---|
| 한도 (LTV) | 40% ~ 50% (규제 지역) | 최대 80% ~ 90% |
| 규제 (DSR) | DSR 40% 적용 (깐깐함) | DSR 미적용 (RTI 심사) |
| 취급 기관 | 시중은행 전 지점 | 저축은행, 캐피탈, 단위협 |
전세 보증금이 매매가의 70~80%에 육박하는 ‘깡통전세’ 위기라면, 일반 은행 대출(LTV 40~50%)로는 보증금을 다 돌려주기 어렵습니다.
이때 저축은행이나 캐피탈의 사업자 주택담보대출을 활용하면 집값의 최대 85%까지 자금을 확보할 수 있어, 세입자를 안전하게 내보내고 급한 불을 끌 수 있습니다.
3. 진행 전 반드시 체크할 ‘주의사항’
2금융권(사업자 대출)은 한도가 높은 대신 금리가 5% 후반~8%대로 높은 편입니다.
따라서 자금을 단기(1년~2년)로 사용할 것인지, 장기로 쓸 것인지 계획을 세워야 합니다.
전세퇴거자금은 다음 세입자가 구해지면 바로 갚는 경우가 많습니다. 대출 상품을 고를 때 “중도상환수수료가 50% 면제되거나 저렴한 곳”을 선택하는 것이 이자 비용을 아끼는 지름길입니다.
“내 조건에서 얼마까지 나올까?”
프리랜서와 개인사업자는 소득 신고 현황, 카드 사용액, 사업 영위 기간에 따라 승인되는 금융사가 천차만별입니다. A저축은행에서는 거절당해도 B캐피탈에서는 승인이 날 수 있습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내기보다, 가조회(신용등급 영향 없음)를 통해 내 아파트의 정확한 ‘가용 한도’를 먼저 확인해 보시길 추천드립니다. 세입자와의 약속 날짜는 기다려주지 않으니까요.