전세가 하락으로 인해 임차인에게 보증금을 돌려주어야 하는 ‘역전세’ 상황에서 새마을금고의 문을 두드리는 차주들이 많습니다.
하지만 같은 아파트 단지라 하더라도 방문하는 금고마다 승인 여부나 대출 한도가 천차만별인 경우가 발생합니다. 이는 새마을금고가 각 지점별로 독립된 자산과 심사 권한을 가진 ‘독립 법인 체제’로 운영되기 때문에 발생하는 현상입니다.
새마을금고 전세보증금 반환 대출이 금고마다 다르게 판단되는 세 가지 구조적 이유를 분석합니다.
1. 개별 금고의 ‘유동성 쿼터’와 가계대출 비중의 차이
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새마을금고의 각 법인은 중앙회의 가이드라인 안에서 자체적으로 가계대출 총량을 관리합니다. 금고의 현재 자금 상황에 따라 대출 실행의 적극성이 갈립니다.
특정 금고가 이미 해당 분기의 가계대출 목표치를 채웠다면, 전세보증금 반환 대출과 같은 신규 대출에 대해 매우 보수적인 잣대를 들이대거나 사실상 심사를 중단할 수 있습니다.
반면, 대출 여력이 충분한 금고는 고객 유치를 위해 더 유연한 심사 기준을 적용합니다. 이처럼 ‘금고별 자금 소진율’은 차주의 조건과 상관없이 결과에 영향을 미치는 핵심 변수입니다. 관련 경영 지표는 새마을금고 중앙회 공시를 통해 간접적으로 파악할 수 있습니다.
2. 지역 부동산 시장에 대한 ‘담보 가치 재해석’의 독립성
보증금 반환 대출은 담보 가치 평가가 핵심입니다. 새마을금고는 시중은행의 일률적인 기준보다 지역 실정을 반영한 자체 해석을 우선시하는 경우가 많습니다.
시중은행이 KB시세를 고수할 때, 새마을금고는 해당 지역의 최근 거래가 급감했거나 역전세 리스크가 크다고 판단되면 자체적으로 ‘감액 평가’를 실시할 수 있습니다. 반대로 지역 금고 심사역이 해당 단지의 환금성을 높게 평가한다면 시중은행보다 더 전향적인 담보 가치를 인정해 줍니다. 이 ‘가치 해석의 주관성’이 금고마다 다른 대출 한도를 만들어냅니다. 이러한 심사 자율권은 행정안전부의 감독 범위 내에서 각 금고 이사회가 보유합니다.
3. DSR 예외 적용 및 ‘실수요자 특례’의 판단 기준 차이
정부는 역전세난 해소를 위해 DSR 규제를 한시적으로 완화(DTI 60% 적용 등)하는 대책을 내놓기도 하지만, 이를 실제 심사에 반영하는 강도는 금고마다 다릅니다.
- 특례 규정의 수용도: 정부의 완화 방침을 즉각적으로 시스템에 반영하여 최대한의 한도를 산출해주는 금고가 있는 반면, 자산 건전성을 우려해 여전히 기존 DSR 50% 수준을 고수하는 금고도 있습니다.
- 소득 증빙의 유연성: 사업자나 프리랜서 차주의 경우, 카드 사용액 등을 통한 ‘추정소득’ 인정 범위를 금고가 얼마나 폭넓게 해석해주느냐에 따라 DSR 통과 여부가 결정됩니다.
- 사후 관리 조건: 후속 세입자 전입 시 대출금 상환 조건 등 부수적인 약정 사항에 대한 세부 지침도 금고의 리스크 관리 성향에 따라 달라집니다.
결국 금고의 ‘경영 기조’가 승인 여부를 결정합니다
새마을금고 전세보증금 반환 대출이 지점마다 다른 이유는 금융이 ‘지역적 리스크와 개별 법인의 수익성’을 동시에 고려하기 때문입니다.
차주의 소득과 주택 가격은 고정되어 있어도, 이를 바라보는 금고의 ‘눈(심사 로직)’이 제각각인 셈입니다.
따라서 역전세 상황에서 안전하게 보증금을 반환받기 위해서는 주거지 인근 금고 한 곳에 의존하기보다, 여러 법인의 심사 기조를 비교하는 과정이 반드시 필요합니다.
자신의 재무 상황을 가장 우호적으로 해석하고, 정부의 완화 정책을 적극적으로 반영하는 금고를 찾는 것이 성공적인 자금 조달의 핵심입니다.
※ 이 글의 판단 기준은 주택담보대출 기준 페이지 의 설명을 바탕으로 작성되었습니다.