임차인에게 보증금을 돌려주기 위한 ‘전세퇴거자금 대출’은 단순한 신용대출과 달리 담보물 평가와 차주의 상환 능력 심사가 복합적으로 이루어집니다.
따라서 자금 집행 당일 발생할 수 있는 변수를 차단하기 위해서는 임대차 계약 만료일에 임박해서 준비하기보다, 체계적인 타임라인에 맞춘 사전 검토가 필수적입니다.
안정적인 자금 확보를 위해 권장되는 시기별 검토 단계를 세 가지 핵심 포인트로 정리해 드립니다.
1. 계약 만료 3~4개월 전: ‘대출 가용성 및 규제 확인’
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가장 먼저 해야 할 일은 본인의 소득과 담보물 가치로 원하는 만큼의 대출이 가능한지 파악하는 것입니다.
최근의 주택담보대출 규제는 시시각각 변하므로, 현재의 LTV와 DSR 기준을 먼저 확인해야 합니다.
특히 본인의 소득 대비 부채 비율이 적정 수준인지 금융위원회의 최신 지침을 바탕으로 가조회해 보는 시기입니다. 이때 한도가 부족하다면 소득 증빙 방식을 보완하거나 다른 금융권(보험사 등)을 탐색할 시간적 여유를 가질 수 있습니다.
2. 계약 만료 2개월 전: ‘임차인 협의 및 금융사 선정’
대출 가능 여부가 확인되었다면, 실제 대출을 진행할 금융사를 확정하고 임차인과 구체적인 퇴거 일정을 조율해야 합니다.
주택임대차보호법상 갱신 거절 통지는 만료 2개월 전까지 완료되어야 합니다. 이 시점에 금융사의 금리와 조건을 비교하여 최종 후보군을 정하는 것이 좋습니다.
만약 역전세 상황이라면 한국주택금융공사 등의 반환보증 특례 상품을 이용할 수 있는지 상세 심사 요건을 대조해야 합니다. 금융사 심사 담당자와의 상담을 통해 실행 당일 임차인에게 직접 송금되는 절차 등을 미리 숙지하는 시기입니다.
3. 계약 만료 1개월 전: ‘정식 서류 접수 및 실행 준비’
금융기관의 정식 대출 심사는 보통 실행일로부터 약 한 달 전부터 가능합니다.
- 서류 유효기간: 주민등록등본, 소득금액증명원 등 대부분의 증빙 서류는 발급일로부터 1개월 이내의 것이어야 합니다. 너무 일찍 제출해도 서류를 다시 준비해야 하는 번거로움이 있으므로 만료 3~4주 전이 정식 접수의 적기입니다.
- 심사 기간 확보: 은행권은 보통 1~2주, 특수 사례나 2금융권은 3주 이상의 심사 기간이 소요될 수 있습니다. 실행 당일 전출 확인 절차와 등기부상 권리 정리 계획을 금융사와 최종 확정 짓는 단계입니다.
‘시간적 여유’가 협상력을 높입니다
전세퇴거자금 대출 검토를 서둘러야 하는 이유는 자금 조달의 안정성 때문만은 아닙니다.
자금이 확실히 준비된다는 확신이 있어야 임차인과 퇴거 일정을 당당하게 협의할 수 있고, 만약의 사태(한도 부족 등)에 대비한 차선책을 마련할 수 있기 때문입니다.
따라서 만료 3개월 전에는 가조회를 통해 전체적인 자금 흐름을 설계하고, 만료 1개월 전에는 모든 서류 절차를 마무리하는 것이 가장 이상적입니다.
치밀한 준비만이 예기치 못한 심사 지연이나 거절 리스크로부터 소중한 자산을 보호하는 길입니다.
※ 이 글은 주택담보대출 심사 기준 의 설명을 바탕으로 작성되었습니다.