전세금 반환 대출은 주택을 담보로 실행되므로, ‘담보 가치(집값)’가 낮아지거나 보증금 대비 충분하지 않으면 대출 한도가 임차인에게 돌려줘야 할 금액에 못 미치는 상황이 발생합니다.
특히 최근처럼 공시가격이 하락하거나 부동산 시장이 침체된 시기에는 담보 가치 평가 결과가 승인 여부를 가르는 결정적 요인이 됩니다.
담보 가치가 낮을 때 대출 담보 가치가 낮을 때 대출 심사에서 나타나는 세 가지 구조적 결과를 살펴봅니다.
1. LTV 한도 초과에 따른 ‘대출 불가’ 또는 ‘한도 감액’
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금융기관은 담보 가치에 지역별 LTV(담보인정비율)를 곱하여 대출 가능한 최대 금액을 산출합니다.
담보 가치가 낮게 평가되면 [담보 가치 × LTV] 결과값이 반환해야 할 보증금보다 작아질 수 있습니다.
예를 들어 5억 원 보증금을 돌려줘야 하는데 담보 가치가 6억 원으로 평가되고 LTV가 60%라면, 대출 가능액은 3.6억 원에 불과하여 1.4억 원의 차액이 발생합니다.
이 경우 금융기관은 부족한 금액에 대해 추가 대출을 해주지 않으므로 집주인이 스스로 자금을 마련해야 하는 리스크가 생깁니다. 상세한 LTV 기준은 금융위원회의 지역별 규제를 따릅니다.
2. 방공제(최우선변제금) 차감에 따른 실무적 한도 축소
담보 가치가 낮은 주택일수록 소액임차인을 보호하기 위한 ‘방공제’의 영향력이 상대적으로 더 커집니다.
은행은 대출 실행 시 주택임대차보호법에 따른 최우선변제금(방공제)을 한도에서 차감합니다.
담보 가액 자체가 낮으면 이 차감액이 차지하는 비중이 높아져 실제 손에 쥐는 대출금은 더욱 줄어듭니다. 이를 극복하기 위해 한국주택금융공사의 모기지신용보증(MCG)을 활용하여 방공제 없이 한도를 복원할 수 있는지 심사 단계에서 반드시 확인해야 합니다.
3. 감정가 불일치 시 ‘탁상 감정’의 중요성
KB시세가 없거나 시세가 너무 낮게 형성된 비아파트(빌라, 단독주택)는 평가 방식에 따라 결과가 달라집니다.
- 공시가격 활용: 부동산공시가격 알리미를 통한 공시가격은 실거래가보다 낮게 책정되는 경우가 많아 대출에 불리할 수 있습니다.
- 감정평가 진행: 시세가 너무 낮다면 금융사에 자체 감정평가를 요청해야 합니다. 감정평가사가 해당 주택의 입지, 연식, 최근 거래 사례를 종합하여 평가한 금액이 KB시세나 공시가격보다 높게 나올 경우 부족한 한도를 메울 수 있는 유일한 대안이 됩니다.
부족한 담보 가치를 보완할 입체적 전략이 필요합니다
담보 가치가 낮아 보증금 반환이 어려운 상황을 흔히 ‘역전세’라고 부릅니다. 이 경우 일반 주담대 규정으로는 해결이 어렵기 때문에, 정부에서 운영하는 역전세 반환대출 특례(DTI 60% 적용)를 통해 소득 인정 범위를 넓히거나, 부족한 한도를 2금융권의 후순위 대출로 보완하는 방식을 검토해야 합니다.
무엇보다 중요한 것은 임차인 만기 직전에 서두르기보다, 최소 3개월 전부터 금융감독원 가이드라인에 따른 가조회를 실행하여 본인의 주택 가치를 객관적으로 파악하는 것입니다.
담보 가력의 한계를 미리 알아야만 부족 자금에 대한 자구책을 마련하여 임차인과의 법적 분쟁을 방지할 수 있습니다.
배우자 소득을 전세보증금 반환대출 심사에 합산할 수 있는 조건과 구조는 전세보증금 반환대출, 배우자 소득을 합산할 수 있을까? 문서에서 기준 중심으로 정리되어 있습니다.
※ 이 글은 주택담보대출 심사 기준 의 설명을 바탕으로 작성되었습니다.