이미 집을 담보로 대출을 받았는데 급하게 큰돈이 필요할 때, 가장 먼저 떠오르는 것이 후순위 주택담보대출입니다. 기존 대출(선순위)은 그대로 둔 채, 남은 담보 가치를 활용해 추가로 돈을 빌리는 방식인데요.
“내 집으로 얼마나 더 나올까?”, “이자는 얼마나 비쌀까?”가 가장 궁금하실 겁니다. 직장인과 사업자의 한도 차이, 그리고 금리 수준을 현실적으로 분석해 드립니다.
1. 후순위 담보대출이란?
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후순위(Junior) 담보대출은 말 그대로 등기부등본상 2순위(또는 그 이하)로 설정되는 대출입니다. 만약 집이 경매로 넘어가면, 1순위 은행이 먼저 돈을 다 가져가고, 남은 돈이 있을 때만 2순위 금융사가 돈을 받을 수 있습니다.
금융사 입장에서는 돈을 못 받을 위험(리스크)이 크기 때문에, 선순위 대출보다 금리가 높고 심사가 까다로운 편입니다. 주로 저축은행, 캐피탈, P2P 금융, 대부업체 등 2금융권 이하에서 많이 취급합니다.
2. 최대 한도: 얼마나 더 빌릴 수 있나?
한도는 ‘차주의 직업(규제 적용 여부)’에 따라 하늘과 땅 차이입니다.
① 직장인 (가계자금 목적)
직장인은 정부의 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 엄격하게 받습니다. 1금융권에서 이미 LTV 40~70%를 꽉 채워 받았다면, 후순위 대출이 거의 불가능하거나 한도가 매우 적습니다. (단, P2P 등 일부 업권 제외)
② 개인사업자 · 법인 (사업자금 목적)
사업자 등록증이 있고 실제 사업을 영위 중이라면 이야기가 다릅니다. 사업자금 용도로는 LTV 규제가 완화되어 적용됩니다.
- 최대 한도: 주택 시세의 80% ~ 최대 95%까지 가능
- 계산법: (집값 × LTV) – (선순위 대출 채권최고액) = 가능 한도
즉, 사업자라면 집값의 거의 대부분까지 한도를 끌어쓸 수 있어 자금 융통에 숨통이 트입니다.
3. 후순위 아파트 담보대출 이자 수준
후순위 대출은 리스크 비용이 포함되므로 시중은행 주담대보다 확실히 비쌉니다. (2025년 기준 대략적 수치)
| 금융권 | 대략적 금리 | 특징 |
|---|---|---|
| 보험사 | 연 5% ~ 6%대 | DSR 50% 적용, 금리가 가장 합리적 |
| 저축은행·캐피탈 | 연 6% ~ 10%대 | 한도가 높음, 사업자 우대 |
| P2P·대부 | 연 8% ~ 15% 이상 | 저신용자 가능, 금리 부담 매우 큼 |
신용점수가 좋고 LTV 여유가 있다면 5~7%대에서 가능하지만, 한도를 꽉 채우거나 신용이 낮다면 10%가 훌쩍 넘어가는 고금리를 감당해야 합니다.
4. 한도 계산 시 ‘함정’ 주의하기
후순위 대출 한도를 계산할 때 많은 분이 실수하는 것이 바로 ‘채권최고액’입니다.
- 실제 대출금: 내가 은행에서 받은 원금 (예: 3억 원)
- 채권최고액: 등기부등본에 적힌 금액 (보통 대출금의 110~120% 설정 → 3.3억~3.6억)
후순위 금융사는 내 앞순위 빚을 계산할 때 실제 원금이 아닌 ‘채권최고액’을 기준으로 뺍니다. 따라서 내가 생각한 것보다 한도가 수천만 원 적게 나올 수 있음을 감안해야 합니다.
만약 선순위 대출을 많이 갚아서 원금이 줄었다면?
은행에 가서 ‘감액 등기’를 신청하여 채권최고액을 낮춘 뒤 후순위를 알아보세요.
그러면 후순위 대출 한도가 늘어날 수 있습니다.
5. 신중한 접근이 필요합니다
후순위 주택담보대출은 막힌 자금줄을 뚫어주는 유용한 도구이지만, ‘집을 담보로 한 고금리 대출’이라는 점을 명심해야 합니다. 이자를 연체하면 소중한 내 집이 경매로 넘어갈 위험이 커집니다.
반드시 단기 자금 융통이나 고금리 신용대출 대환(갈아타기) 목적으로만 계획적으로 활용하는 것이 좋습니다.