주택담보대출이 있는 집, 전세·월세 줄 때 주의할 점

내 집 마련 후 사정상 실거주를 하지 못하고 임대를 놓아야 하는 상황인가요? 하지만 주택담보대출 있는 집 전세 월세를 주려니 세입자가 구해질지, 법적으로 문제는 없을지 걱정이 앞섭니다.

저 역시 첫 아파트를 매수하고 대출이 있는 상태에서 전세를 놓으며 가슴 졸였던 경험이 있는데요. 오늘은 임대인의 입장에서 직접 겪은 시행착오와 꼭 챙겨야 할 주의사항을 정리해 드립니다.

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1. 대출 있는 집, 세입자가 안 구해져서 애먹었던 이유

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처음 집을 내놓았을 때, 저는 “요즘 전세가 귀하니까 금방 나가겠지”라고 낙관했습니다. 하지만 웬걸요? 부동산에서 오는 연락마다 “집은 마음에 드는데 대출이 좀 많네요”라는 답변뿐이었습니다. 요즘 세입자들은 정보가 매우 빠릅니다. 등기부등본을 떼보기도 전에 대출 금액부터 확인하죠.

세입자 입장에서 대출은 곧 ‘나중에 내 보증금을 못 돌려받을 수도 있는 위험’입니다. 전세 사기 이슈가 많아지면서 대출 있는 집은 기피 1순위가 되었습니다. 결국 저는 ‘잔금 시 대출 전액 상환 및 말소’ 조건을 걸고 나서야 계약을 성사시킬 수 있었습니다.

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2. 전세보증보험 가입 기준을 알아야 계약이 된다

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가장 중요한 신뢰의 척도는 전세보증보험 가입 가능 여부입니다. 세입자가 보증보험에 가입할 수 없다면, 주택담보대출 있는 집 전세 월세 계약은 성사되기 매우 어렵습니다.

공신력 있는 기관인 HUG 주택도시보증공사의 기준에 따르면, 주택 가격 대비 부채비율이 일정 수준을 넘으면 가입이 거절됩니다. 보통 [선순위 채권(대출) + 전세보증금]이 주택 가격의 90% 이하(2024년 기준 강화된 안)여야 안전하다고 판단합니다.

• 선순위 채권: 등기부등본상의 근저당 설정액 (실제 대출금이 아닌 채권최고액 기준)
• 부채 비율: (선순위 채권 + 보증금) / 주택 가격

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3. 주택담보대출 있는 집, 계약서에 꼭 넣어야 할 특약

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임대인과 임차인 모두의 신뢰를 위해 계약서 특약 사항을 꼼꼼히 적어야 합니다. 제가 실제 계약 시 사용했던 유용한 문구들입니다.

1. 대출금 상환 조건: “임대인은 잔금 수령 즉시 주택담보대출의 일부(또는 전부)를 상환하고 근저당권 설정을 변경(또는 말소)하기로 한다.”
2. 대출 추가 실행 금지: “임대인은 임차인의 거주 기간 동안 해당 주택을 담보로 추가 대출을 받지 않는다.”
3. 보증보험 협조: “임대인은 임차인의 전세보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조한다.”

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4. 월세로 돌리는 것이 나을까?

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만약 대출금이 너무 많아 전세 세입자를 구하기 힘들다면 월세(또는 반전세)가 대안이 될 수 있습니다. 월세는 보증금이 적기 때문에 세입자가 느끼는 위험 부담이 훨씬 적습니다.

실제로 대출이 집값의 40~50% 이상 끼어 있는 경우, 전세보다는 보증금을 낮추고 대출 이자를 월세로 충당하는 구조가 임대인 입장에서도 자금 흐름상 유리할 수 있습니다. 국세청(NTS)의 임대소득세 과세 기준도 함께 확인하여 실익을 계산해 보시기 바랍니다.

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5. 투명한 공개가 가장 빠른 길이다

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주택담보대출 있는 집 전세 월세를 놓을 때 가장 안 좋은 전략은 대출 사실을 숨기거나 애매하게 말하는 것입니다. 처음부터 대출 금액과 상환 계획을 명확히 밝히고, 부동산 중개인에게 “대출 상환 특약을 넣겠다”라고 먼저 제안하세요.

신뢰는 투명함에서 나옵니다. 세입자의 불안감을 해소해 줄 준비가 되었을 때, 좋은 인연을 맺고 원활한 임대 관리를 시작할 수 있습니다. 지금 여러분의 등기부등본을 다시 한번 확인하고, 안전한 임대 계획을 세워보세요.

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