주택담보대출을 신청할 때 대부분의 금융 소비자는 ‘금리’와 ‘한도’에만 집중합니다. 하지만 실제로 대출이 실행되는 날, 통장에 찍히는 금액이 예상보다 적거나 별도의 비용 청구를 받고 당황하는 경우가 많습니다. 바로 담보대출 실행 시 발생하는 부대비용 때문입니다. 적게는 수십만 원에서 많게는 수백만 원까지 차이 나는 이 비용들을 미리 계산해두지 않으면 자금 계획에 차질이 생길 수 있습니다.
정확한 대출 실행 금액을 파악하기 위해서는 은행이 내주는 돈에서 무엇이 빠져나가는지 명확히 알아야 합니다. 오늘 이 글에서는 담보대출 실행 시 발생하는 부대비용의 3대 핵심인 인지세, 채권할인료, 그리고 설정비용에 대해 상세히 파헤쳐 보겠습니다.
1. 인지세 국가에 내는 세금, 은행과 반반 부담
담보대출 실행 시 발생하는 부대비용 중 가장 먼저 맞닥뜨리는 것이 인지세입니다. 인지세는 대출 약정서라는 ‘문서’를 작성할 때 내는 일종의 행정 세금입니다.
인지세 계산 기준 및 부담 주체
인지세는 대출 금액에 따라 차등 적용됩니다. 중요한 점은 고객과 은행이 각각 50%씩 부담한다는 것입니다. 대출 금액별 인지세 총액은 다음과 같습니다.
- 5천만 원 이하: 면제
- 5천만 원 초과 ~ 1억 원 이하: 7만 원 (고객 부담 3.5만 원)
- 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하: 15만 원 (고객 부담 7.5만 원)
- 10억 원 초과: 35만 원 (고객 부담 17.5만 원)
보통 1억 원 이상의 아파트 담보대출을 받는다면 본인 통장에서 7.5만 원이 인지세 명목으로 빠져나간다고 생각하시면 됩니다.
2. 국민주택채권 매입비(할인료) 가장 변동성이 큰 비용
담보대출 실행 시 발생하는 부대비용 중 가장 계산이 까다로운 것이 바로 국민주택채권 매입 관련 비용입니다. 대한민국에서 부동산 등기를 설정할 때는 반드시 국가가 발행하는 채권을 사야 합니다.
채권할인료란 무엇인가?
대출을 받으면 은행은 해당 주택에 ‘근저당권’을 설정합니다. 이때 대출 금액의 일정 비율만큼 채권을 사야 하는데, 일반인이 수백만 원어치의 채권을 사서 보유하기는 부담스럽습니다. 그래서 채권을 사자마자 즉시 시장에 되파는데, 이때 발생하는 매납 차액(손실분)을 고객이 지불하게 됩니다. 이를 ‘채권할인료’라고 부릅니다.
할인율은 매일 시장 금리에 따라 변동되므로, 대출 실행 당일의 금리에 따라 담보대출 실행 시 발생하는 부대비용 총액이 달라질 수 있습니다. 보통 대출금 1억 원당 수십만 원 수준의 비용이 발생하므로 가장 주의 깊게 살펴야 할 항목입니다.
3. 근저당권 설정비와 감정평가비 이제는 은행 부담?
과거에는 근저당권 설정비용을 고객이 부담하는 경우가 많았으나, 대법원 판결 이후 현재는 은행이 전액 부담하는 것이 원칙입니다. 따라서 담보대출 실행 시 발생하는 부대비용에서 설정비는 큰 비중을 차지하지 않게 되었습니다.
은행이 부담하는 항목
- 등록면허세 및 지방교육세 (등기 관련 세금)
- 등기신청 수수료 및 법무사 수수료
- 감정평가 수수료 (단, 고객이 직접 감정평가법인을 선임하는 경우는 고객 부담)
다만, 부동산 신탁대출을 이용할 경우 신탁보수나 등기비용의 일부를 고객이 부담하는 구조가 있을 수 있으니 계약 전 반드시 확인이 필요합니다.
4. 실전 팁 부대비용을 줄이는 방법
담보대출 실행 시 발생하는 부대비용을 한 푼이라도 아끼고 싶다면 다음 두 가지를 기억하세요.
- 채권할인율 직접 확인: 주택도시기금 공식 홈페이지에서 당일의 채권 수익률과 본인이 내야 할 예상 할인료를 미리 계산해볼 수 있습니다. 법무사가 청구하는 금액이 적정한지 비교해 보세요.
- 마이너스 통장 방식 활용 지양: 담보대출을 마이너스 통장(한도대출) 방식으로 설정하면 일반 분할상환 대출보다 인지세나 설정 기준이 보수적일 수 있습니다. 본인의 자금 흐름에 꼭 필요한지 따져봐야 합니다.
5. 금리만큼 중요한 부대비용 체크
지금까지 담보대출 실행 시 발생하는 부대비용에 대해 알아보았습니다. 요약하자면 인지세는 은행과 반반, 채권할인료는 고객 전액 부담, 설정비용은 은행 전액 부담입니다.
1억 원을 대출받을 때 본인이 실제 지출해야 하는 비용은 인지세 7.5만 원과 당일 시세에 따른 채권할인료(약 20~40만 원 내외)를 합쳐 약 30~50만 원 수준이 됩니다. 대출 실행일 아침, 통장에 이 정도 금액이 들어있는지 혹은 대출금에서 차감될 것을 인지하고 있는지 확인하는 것이 똑똑한 금융 소비자의 자세입니다. 오늘 알려드린 체크리스트를 통해 예상치 못한 지출 없이 성공적으로 대출을 실행하시길 바랍니다.