압류 가압류 설정된 아파트, 후순위 담보대출 진행 가능할까?

“국세 체납으로 아파트에 압류가 들어왔습니다. 당장 해결하지 않으면 공매로 넘어간다는데 어떡하죠?”

“개인 빚 때문에 가압류가 걸려서 은행 대출이 전면 중단되었습니다.”

등기부등본에 ‘압류’나 ‘가압류’가 기재되는 순간, 1금융권(은행)은 물론 대부분의 2금융권에서도 대출은 거절됩니다. 권리 관계에 하자가 있는 물건으로 취급하기 때문입니다.

하지만 길이 없는 것은 아닙니다. ‘동시 말소(상환 말소)’ 조건을 활용하면, 후순위 담보대출을 일으켜 압류를 해지하고 급한 불을 끌 수 있습니다. 오늘은 등기가 지저분한 아파트를 정상화하는 유일한 방법인 ‘해지 조건부 대출’에 대해 알아봅니다.

1. 압류가 있어도 대출이 되는 원리 (동시 말소)

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금융사는 압류가 있는 상태 그대로 돈을 빌려주는 것이 아닙니다. 그렇게 하면 금융사의 권리가 압류권자보다 후순위로 밀리기 때문입니다.

대신, “대출금을 입금해 줄 테니, 그 돈으로 즉시 압류를 풀어라”는 조건을 겁니다. 이것이 바로 ‘동시 말소’입니다.

🔄 진행 프로세스

모든 압류 아파트가 가능한 것은 아닙니다. 가장 중요한 것은 ‘집값 – 선순위 대출 – 압류 금액’을 계산했을 때 남는 가치(담보 여력)가 있어야 합니다.

즉, 이 경우에는 LTV가 60% 이상 나오는 금융사(주로 P2P나 대부업, 일부 특화 저축은행)를 찾아야 진행이 가능합니다. 만약 압류 금액이 너무 커서 집값을 넘어선다면(깡통주택), 담보대출로는 해결이 불가능합니다.

압류 해지 조건부 대출은 난이도가 높아서 취급하는 곳이 한정적입니다.

압류나 가압류가 있어도 ‘상환 후 말소’ 조건으로 가장 승인이 잘 나는 곳입니다. 심사가 빠르기 때문에 경매/공매 기일이 임박했을 때 유리합니다.

신용 점수가 매우 낮거나 연체가 길어진 경우 활용합니다. 금리는 법정 최고금리(연 20%)에 육박하지만, 일단 급한 불(경매 방어)을 끄고 나중에 대환하는 용도로 씁니다.

일반 가압류(개인 빚)보다 무서운 것이 국세/지방세 체납 압류입니다. 세금은 법정기일이 빠르면 은행 대출보다도 최우선 변제권을 갖기 때문에, 금융사들이 대출을 매우 꺼립니다.

따라서 세금 체납이 있다면 혼자 알아보지 말고, ‘국세 완납 조건’을 전문으로 다루는 상담사와 상의하여 정확한 한도를 산출해야 합니다.

압류 해지 대출은 리스크가 커서 금리가 높을 수밖에 없습니다(보통 연 10% 이상). 평생 쓸 대출이 아닙니다.

복잡한 권리 관계가 얽힌 대출은 전문가의 조력 없이는 진행하기 어렵습니다. 여러분의 상황에 맞는 안전한 해결책을 찾아보세요.

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