“저는 전업주부라 소득이 0원입니다. 남편 명의가 아닌 제 명의로 아파트 대출을 받고 싶은데, 소득 증빙이 안 되면 무조건 거절인가요?” 아닙니다. 은행은 돈을 잘 버는 사람도 좋아하지만, ‘돈을 꾸준히 잘 쓰는 사람’도 상환 능력이 있다고 판단합니다. 이를 금융 용어로 ‘추정소득(인정소득)’이라고 하는데요.
오늘은 직장이 없어도 신용카드 사용 내역이나 건강보험료 납부액으로 연봉 5,000만 원을 인정받는 방법과 계산 공식을 정리해 드립니다.
1. 주담대 소득 없는데 어떻게 빌려주나?
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금융당국은 증빙 소득(근로/사업소득)이 없는 자를 위해 대체 지표를 허용하고 있습니다. 대표적인 2가지입니다.
- 신용카드(체크카드) 사용액: “매년 2,000만 원을 쓴다면, 최소 4,000만 원 정도는 벌겠구나”라고 역산하는 방식입니다.
- 건강보험료 납부액: 지역가입자로서 매달 내는 건보료를 역산하여 연 소득을 추정합니다.
2. 주담대 얼마나 써야 연봉 5천만 원 될까?
가장 많이 활용하는 신용카드와 건보료의 대략적인 환산 기준입니다. (매년 국세청 통계에 따라 변동 가능)
| 구분 | 사용/납부 기준 | 인정 연봉 (예상) |
|---|---|---|
| 신용카드 (체크 포함) |
연간 2,000만 원 이상 (월평균 약 170만 원) |
약 4,500만 원 ~ 5,000만 원 |
| 건강보험료 (지역가입자) |
월 15만 원 이상 납부 (3개월 평균) |
약 4,000만 원 ~ 5,000만 원 |
단, 추정소득은 무한대로 인정되지 않고 최대 5,000만 원(은행권 기준)까지만 인정되는 경우가 많습니다. 따라서 5,000만 원 이상의 고소득자로 인정받으려면 다른 자산 증빙이 필요합니다.
3. 주담대 주의사항 및 인정 불가 사유
카드를 많이 쓴다고 무조건 되는 것은 아닙니다. 다음 조건들을 체크하세요.
- 본인 명의 카드만: 남편(배우자) 카드를 내가 쓴 것은 인정되지 않습니다. 반드시 대출 신청자 본인 명의의 카드 내역만 합산됩니다.
- 소득 종류 중복 불가: 알바나 프리랜서 소득이 조금이라도 잡혀서 ‘증빙 소득’을 제출해 버리면, 카드 사용액(추정 소득)은 사용할 수 없습니다. 둘 중 유리한 것 하나만 선택해야 합니다.
- 카드 종류: 신용카드와 체크카드는 합산 가능하지만, 현금서비스, 카드론, 해외 사용액 등은 실적에서 제외됩니다.
4. 1금융권 vs 2금융권 주담대 차이
추정소득을 바라보는 시선이 다릅니다.
- 시중은행: 추정소득 인정 한도를 연 5,000만 원으로 제한하는 곳이 많습니다. (DSR 계산 시 불리할 수 있음)
- 보험사/2금융권: 추정소득 인정 한도가 더 높거나 유연하며, DSR을 50%까지 적용해 주므로 소득 증빙이 어려운 분들에게는 보험사 주담대가 한도 면에서 훨씬 유리합니다.
주담대 자주 묻는 질문 모음
Q. 직장인인데 연봉보다 카드값이 많으면요?
A. 직장인(건강보험 직장가입자)은 원칙적으로 실제 근로소득(원천징수)만 인정됩니다. 카드를 아무리 많이 써도 추정소득으로 대체할 수 없습니다.
Q. 연말정산 서류는 어디서 떼나요?
A. 국세청 홈택스에서 ‘연말정산 소득공제 확인서’를 발급받으면 카드 사용액 확인이 가능합니다. 은행 방문 전 미리 떼어가면 상담이 수월합니다.
Q. 소득이 5,000만 원으로 잡히면 대출 얼마나 나오나요?
A. DSR 40%(은행) 적용 시 약 3.5억~4억 원, DSR 50%(보험사) 적용 시 4억 원 중반까지 가능합니다.
소득이 없다고 지레 포기하지 마세요. 작년에 쓴 신용카드 내역서 한 장이면, 전업주부도 당당하게 수억 원의 주택담보대출을 승인받을 수 있습니다.
소득이 없는 주부나 무직자라면 처음부터 높은 이자를 사용할 필요는 없습니다. DSR 비율을 와화할 수 있는 보험사나 상호금융을 우선순위로 알아보는것이 유리하니 아래 관련글을 꼭 확인해 보세요.