“지금 집이 한 채 있는데, 비규제지역에 아파트를 하나 더 사도 대출이 나올까요?” 혹은 “이미 2주택자인데 전세 퇴거 자금이 필요합니다.”
부동산 규제가 완화되면서 서울 강남 3구와 용산을 제외한 비규제지역에서는 다주택자도 주택담보대출을 받을 수 있는 길이 열렸습니다.
하지만 ‘LTV 60%’라는 숫자만 믿고 덤벼들었다가는, 정작 은행 창구에서 ‘DSR(소득 요건)’ 때문에 거절당하기 십상입니다. 오늘은 비규제지역 2주택자 대출의 정확한 한도와 승인 전략을 정리해 드립니다.
1. 2주택자 LTV 한도: 무조건 60%?
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비규제지역에서 주택을 추가로 매수하거나, 이미 보유한 2주택을 담보로 생활안정자금을 빌릴 때 적용되는 LTV(담보인정비율)는 다음과 같습니다.
| 구분 | LTV 한도 | 상세 조건 |
| 1주택자 (처분 조건 X) |
60% | 기존 집을 팔지 않고 보유하면서 두 번째 집을 사는 경우 |
| 2주택 이상 다주택자 |
60% | 이미 2채 이상 보유 중인 상태에서 추가 대출을 받는 경우 |
즉, 기존 집을 처분하지 않겠다면 LTV는 60%로 제한됩니다. (처분 조건을 건다면 1주택자와 동일하게 70% 가능)
2. 진짜 걸림돌은 ‘DSR총부채원리금상환비율’
LTV가 60%라고 해서 집값의 60%가 통장으로 들어오는 것은 아닙니다. “네 소득으로 갚을 수 있어?”를 따지는 DSR 규제가 더 무섭기 때문입니다.
- 1금융권 (시중은행): DSR 40% 이내
- 2금융권 (보험사 등): DSR 50% 이내
[주의!] 이미 기존 주택담보대출이나 신용대출이 있는 상태에서 2번째 주택 대출을 받으려고 하면, DSR 40%가 꽉 차서 한도가 ‘0원’이 나오거나 아주 적게 나올 확률이 매우 높습니다. 따라서 기존 부채를 정리하거나 소득을 증빙하는 기술이 필요합니다.
3. 세입자가 있는 경우 방공제 주의
새로 사려는 집에 세입자(임차인)가 살고 있거나, 전세를 끼고 살 계획이라면 계산이 복잡해집니다.
대출 가능 금액 = (집값 × LTV 60%) – (세입자 보증금 + 방공제 금액)
- 보통 전세 보증금이 집값의 50~60%를 차지하므로, LTV 60%를 적용하면 실제로 받을 수 있는 대출금은 거의 없습니다.
- 이럴 땐 MCI/MCG(모기지신용보험) 가입을 통해 방공제(최우선변제금)를 면제받아야 한도를 확보할 수 있습니다.
4. 한도 늘리는 현실적인 팁 (보험사 주담대)
은행에서 DSR 때문에 거절당했다면, 다음과 같은 우회 전략을 써야 합니다.
- 보험사 주택담보대출 활용: 보험사는 2금융권으로 분류되어 DSR이 50%까지 적용됩니다. 금리 차이도 시중은행과 0.3~0.5%p 수준으로 크지 않아 다주택자들이 가장 많이 이용합니다.
- 추정 소득 활용: 소득 증빙이 어려운 주부나 프리랜서라면, 신용카드 사용액이나 건강보험료 납부 내역을 소득으로 환산해 DSR 한도를 늘릴 수 있습니다.
- 40년/50년 만기 활용: 대출 기간을 길게 잡으면 월 상환액이 줄어들어 DSR 한도가 늘어나는 효과가 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 2주택자가 되면 취득세는 얼마나 내나요?
A. 비규제지역에서 2번째 주택을 살 때는 기본세율(1~3%)이 적용됩니다. 하지만 3번째 주택부터는 8% 중과세가 적용되므로 주의해야 합니다.
Q2. 생활안정자금 대출도 한도가 있나요?
A. 과거에는 연간 1억 원 한도 제한이 있었으나, 현재는 폐지되었습니다. LTV 60%와 DSR 범위 내라면 금액 제한 없이 빌릴 수 있습니다.
비규제지역 2주택 대출은 LTV보다 DSR 관리가 핵심입니다. 무리하게 1금융권만 고집하기보다, 보험사 등 DSR 한도가 넉넉한 곳을 비교해 보는 것이 자금 융통의 지름길입니다.