전세보증금 반환대출 vs 2금융권 담보대출 금리 차이는?

세입자가 나간다고 할 때 집주인의 가장 큰 고민은 ‘전세금을 어떻게 돌려주냐’입니다. 1금융권(시중은행)에서 대출이 나오면 가장 좋겠지만, DSR(총부채원리금상환비율) 규제나 한도 부족 때문에 어쩔 수 없이 2금융권(보험사, 캐피탈, 저축은행)을 알아봐야 하는 경우가 생깁니다.

이때 가장 걱정되는 것이 바로 ‘금리’죠. 시중은행과 2금융권의 금리 격차가 얼마나 되는지, 그리고 어떤 상황에서 2금융권을 선택해야 하는지 현실적으로 비교해 드립니다.

1. 1금융권 반환대출: “금리는 낮지만 문턱이 높다”

5대 시중은행(KB, 신한, 하나, 우리, 농협)의 전세보증금 반환대출은 가장 이상적인 선택지입니다. 금리가 가장 저렴하기 때문입니다.

• 평균 금리: 연 3% 후반 ~ 4% 중반 (신용도 및 고정/변동 여부에 따라 상이)
• 핵심 장벽: DSR 40% 규제. 소득 대비 갚아야 할 빚이 많으면 대출 한도가 뚝 깎이거나 거절됩니다.
• 특징: 심사가 까다롭고 승인까지 시간이 다소 걸릴 수 있습니다.

2. 2금융권 담보대출: “한도는 넉넉하지만 이자가 세다”

2금융권은 크게 보험사와 저축은행/캐피탈로 나뉩니다. 이 둘의 성격도 확연히 다르므로 구분해서 봐야 합니다.

① 보험사 주택담보대출 (1.5금융권)

보험사는 1금융권과 가장 비슷합니다. 금리 차이가 크지 않으면서 규제는 덜합니다.

• 평균 금리: 연 4% 초반 ~ 5% 중반 (은행보다 약 0.5~1%p 높음)
• 핵심 장점: DSR 50% 적용. 은행보다 대출 한도가 더 많이 나옵니다.

② 저축은행·캐피탈 (순수 2금융권)

은행, 보험사 모두 거절당했을 때 이용하는 곳입니다. 사업자 담보대출 등을 활용하면 LTV를 높게 받을 수 있습니다.

• 평균 금리: 연 6% ~ 10% 이상 (신용도에 따라 격차 큼)
• 핵심 장점: 신용점수가 낮아도 승인 가능, LTV 80% 이상 가능(사업자 등 조건부).

3. 금리 및 조건 한눈에 비교

4. 2금융권을 써야만 하는 상황은?

① 소득 대비 대출이 많아 은행 거절 (DSR 초과)

은행에서는 “연봉 대비 빚이 많아서 1억밖에 안 됩니다”라고 하는데, 세입자에게 2억을 줘야 한다면? 이때는 DSR 50%를 적용해주는 보험사로 가면 한도가 몇천만 원에서 억 단위까지 늘어날 수 있습니다. 금리 차이도 0.5~1%p 수준이라 감당할 만합니다.

② 이미 1금융권 대출이 있고 추가 자금이 필요할 때

주택에 이미 선순위 대출이 있는 상태에서 전세 퇴거 자금이 모자랄 경우, 은행은 후순위 대출을 잘 해주지 않습니다. 이때는 저축은행이나 캐피탈의 후순위 담보대출을 이용해야 합니다. 단, 금리가 7~8% 이상으로 뛸 수 있으니 단기 사용을 권장합니다.

5. 현명한 갈아타기 전략

6. 순서는 은행 → 보험사 → 2금융권

결론적으로 전세보증금 반환대출을 알아볼 때는 1. 시중은행 상담 → 2. (한도 부족 시) 보험사 주담대 → 3. (신용/규제 문제 시) 2금융권 후순위 순서로 문을 두드려야 금리 손해를 최소화할 수 있습니다.

특히 보험사 또는 상호금융 기관은 ‘숨겨진 꿀통’이라 불릴 만큼 은행과 조건이 비슷하니 꼭 비교해보시기 바랍니다.

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