힘들게 마음에 쏙 드는 전셋집을 구하고 가계약금까지 걸었는데, 은행에서 “현재 은행 대출 한도가 소진되었습니다” 혹은 “소득 대비 한도가 안 나옵니다”라며 전세자금대출을 거절한다면 눈앞이 캄캄해집니다.
정부의 가계부채 관리로 인해 1금융권 시중은행의 대출 문턱이 수시로 높아지고 있기 때문입니다. 하지만 아직 포기하기엔 이릅니다.
은행 창구에서 거절당했을 때 전세자금대출 승인을 받아내는 현실적인 3가지 우회 전략을 가감 없이 알려드립니다.
1. 대출의 핵심 ‘보증기관’을 바꿔라
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우리가 은행에서 전세대출을 받을 때, 은행은 우리를 믿고 돈을 빌려주는 것이 아니라 ‘보증기관의 보증서’를 믿고 빌려줍니다.
내가 A은행에서 거절당했다면, 내 신용이 문제인지 보증기관의 조건이 안 맞는 것인지 파악하고 보증기관을 바꿔서 재신청하는 것이 첫 번째 우회 전략입니다.
| 보증기관 | HF (한국주택금융공사) | HUG (주택도시보증공사) | SGI (서울보증보험) |
| 심사 기준 | 내 소득과 신용 | 집의 안전성 (목적물) | 집의 안전성 + 신용 |
| 최대 한도 | 보통 2억 원 내외 (소득에 비례) |
최대 4억 원 내외 (전세금 안심대출) |
최대 5억 원 (가장 넉넉함) |
| 추천 대상 | 소득이 확실한 직장인 | 소득이 적은 무직자/프리랜서 | 고가 전세, 대출 한도가 많이 필요한 분 |
[핵심 팁] 소득이 적거나 무직자라서 HF 대출이 거절되었다면, 사람이 아닌 ‘집’을 보고 대출해 주는 HUG(안심전세대출)로 신청 기관을 바꿔보세요. 반대로 한도가 부족하다면 민간 기관인 SGI 서울보증보험 상품을 취급하는 은행 창구로 가셔야 합니다.
2. 1금융권 총량 규제 시 ‘보험사(2금융권)’ 활용
정부 규제로 인해 1금융권(국민, 신한, 우리, 하나 등)의 연간 전세대출 한도가 꽉 차서 대출이 막히는 경우가 종종 발생합니다.
이때는 주저하지 말고 2금융권인 ‘보험사(삼성생명, 교보생명, 삼성화재 등)’ 전세자금대출로 눈을 돌려야 합니다.
- 금리 차이가 크지 않다: 예전과 달리 1금융권과 보험사의 전세대출 금리 차이는 0.2%~0.5% 내외로 크게 부담스러운 수준이 아닙니다.
- 유연한 심사: 은행의 총량 규제에서 비교적 자유로우며, DSR 심사 조건이 은행(40%)보다 보험사(50%)가 더 넉넉하여 대출 승인율이 압도적으로 높습니다.
3. 소득 증빙이 문제라면? ‘추정 소득’ 활용법
프리랜서, 개인사업자, 주부 등 당장 원천징수영수증 발급이 어려워 소득 미달로 거절당했다면 ‘추정 소득(환산 소득)’ 제도를 적극 활용해야 합니다.
- 신용카드/체크카드 사용액: 연말정산용 카드 사용 내역서를 제출하면, 소비액을 바탕으로 연 소득을 역산하여 인정해 줍니다. (보통 연 1,500만 원 이상 사용 시 유리)
- 건강보험료 납부 내역: 지역가입자로서 매월 납부하는 건강보험료 액수를 기준으로 연 소득을 추정하여 대출 한도에 반영할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세대출 한도 조회를 여러 번 하면 신용점수가 떨어지나요?
A. 아닙니다. 단순 한도 조회 및 가심사는 신용점수에 전혀 영향을 미치지 않습니다. 1금융권에서 막혔다면 대출 비교 플랫폼이나 대출 상담사를 통해 여러 금융기관의 조건을 적극적으로 비교해 보셔야 합니다.
Q2. 가계약금을 이미 냈는데 대출이 끝까지 안 나오면 어떡하나요?
A. 이런 불상사를 막기 위해 가계약(또는 본계약)을 할 때 반드시 특약을 넣어야 합니다.
“임차인의 귀책사유 없이 전세자금대출이 불가능할 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다”라는 특약이 있다면 소중한 계약금을 지킬 수 있습니다.
전세자금대출이 막혔다고 해서 바로 계약을 포기할 필요는 없습니다. 보증기관 변경, 보험사 우회, 추정 소득 증빙이라는 세 가지 무기를 활용하여 내 상황에 맞는 돌파구를 찾아보시길 바랍니다.
