“대출을 3억 받았는데 첫 달 원금이 0원이고 이자만 내도 된다고요? 나중에 갚는 돈이 늘어난다는데, 과연 이득일까요 손해일까요?”
대부분의 은행 대출은 매달 똑같은 돈을 내는 ‘원리금균등’ 방식을 쓰지만, 정부 지원 상품(보금자리론)에는 청년들만 선택할 수 있는 ‘체증식 상환’이라는 비밀 무기가 있습니다. 이를 잘 활용하면 초기 몇 년간은 월세보다 적은 돈으로 내 집에서 살 수 있습니다.
오늘은 체증식 상환방식의 원리와 원리금균등 방식과의 월 납입금 차이, 그리고 어떤 사람에게 절대적으로 유리한지 정리해 드립니다.
1. 상환 방식 3가지 한눈에 비교
Contents
가장 흔한 ‘원리금균등’과 청년 특권인 ‘체증식’의 차이를 보세요.
| 구분 | 원리금 균등 (일반적) | 체증식 상환 (청년 전용) |
|---|---|---|
| 납부 방식 | 만기까지 매월 동일한 금액 납부 | 초기엔 매우 적게, 해마다 조금씩 증가 |
| 초기 부담 | 보통 (이자+원금) | 매우 낮음 (거의 이자만) |
| 총 이자 | 체증식보다 적음 | 원금을 늦게 갚으므로 이자가 가장 많음 |
| 추천 대상 | 소득이 일정한 직장인 | 사회초년생, 신혼부부 (앞으로 소득 늘어날 사람) |
핵심: 체증식은 대출 초기에는 원금을 거의 갚지 않고 이자 위주로 내다가, 시간이 지날수록 갚는 금액이 늘어나는 구조입니다.
2. 실제 월 납입금 차이 (3억 대출 시)
3억 원을 연 4.5% 금리, 40년 만기로 빌렸을 때 첫 달에 내는 돈입니다.
- 원리금 균등: 약 136만 원 (원금+이자 포함)
- 체증식 상환: 약 113만 원 (거의 이자만 납부)
- 차이: 매달 약 23만 원의 여유 자금이 생깁니다. 1년이면 약 270만 원입니다.
이 차액으로 가구/가전을 사거나 투자를 할 수 있어, 현금 흐름 면에서 압도적으로 유리합니다.
3. 왜 ‘체증식’이 인플레이션 방어에 좋은가?
“나중에 더 많이 내면 손해 아니냐”고 할 수 있지만, 화폐 가치 하락을 고려하면 정반대입니다.
- 화폐 가치 하락: 10년 뒤의 100만 원은 지금의 100만 원보다 가치가 훨씬 떨어집니다. 가치가 높은 ‘현재의 돈’을 적게 내고, 가치가 떨어진 ‘미래의 돈’으로 갚는 것이 이득입니다.
- 소득 상승: 직장인이라면 호봉이나 승진으로 연봉이 오릅니다. 상환액이 늘어나더라도 내 월급도 같이 오르기 때문에 부담이 상쇄됩니다.
4. 신청 조건 누구나 할 수 없다
체증식 상환은 시중은행(국민, 신한 등) 일반 상품에는 없습니다. 오직 정책 모기지에서만 가능합니다.
- 상품: 특례보금자리론, 보금자리론 (한국주택금융공사 상품)
- 나이: 대출 신청일 기준 만 39세 이하인 청년만 선택 가능.
- 만기: 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 중 선택. (만기가 길수록 체증식 효과 극대화)
자주 묻는 질문 모음
Q. 총이자를 더 많이 내는데 정말 이득인가요?
A. 네. 10년 이상 장기 거주할 생각이라면, 초기에 아낀 돈을 연 5% 적금이나 주식에 투자했을 때의 수익이 더 큽니다. 단순 이자 총액 비교보다는 기회비용을 따져야 합니다.
Q. 5년 뒤에 이사 가면요?
A. 가장 좋습니다. 집을 팔고 대출을 전액 상환하고 나가는 경우, 그동안(5년) 원금을 적게 냈으므로 월 상환 부담은 최소화하면서 집값 상승분은 온전히 가져갈 수 있습니다.
Q. 중도에 상환 방식으로 바꿀 수 있나요?
A. 불가능합니다. 처음 약정할 때 신중하게 선택해야 합니다. 반대로 원리금균등에서 체증식으로 바꾸는 것도 안 됩니다.
만 39세 이하이고 보금자리론을 이용한다면 고민할 필요 없이 ‘체증식 상환’이 정답입니다. 초기 부담을 줄여 인테리어 비용을 확보하고, 화폐 가치가 떨어지는 먼 미래로 빚을 미루는 현명한 선택을 하시길 바랍니다.