자녀 주택 구입 자금 증여 시 차용증 작성 방법 및 적정 이자율

최근 집값이 크게 오르면서 부모의 도움 없이 자녀 혼자 힘으로 내 집 마련을 하기가 사실상 불가능해졌습니다. 이에 부모님이 자금을 지원해 주는 경우가 많은데, 국세청은 가족 간에 오간 돈을 일단 ‘증여’로 의심하고 봅니다.

세금 폭탄을 피하고 합법적으로 돈을 빌려주려면 ‘차용증(금전소비대차 계약서)’을 제대로 쓰고, 이자를 주고받은 확실한 증거를 남겨야 합니다. 국세청도 인정할 수밖에 없는 적정 이자율과 차용증 작성 요령을 알려드립니다.

1. 자녀 주택 구입 자금 적정 이자율

세법상 가족 간 금전 거래 시 인정되는 법정 적정 이자율은 연 4.6%입니다. 하지만 무조건 4.6%를 꽉 채워서 받아야 하는 것은 아닙니다. 세법에는 ‘연간 이자 차액이 1,000만 원 미만이면 증여세를 매기지 않는다’는 예외 조항이 있기 때문입니다.

[핵심 요약] 부모가 자녀에게 빌려주는 원금이 2억 1,700만 원 이하라면 이자를 한 푼도 받지 않아도 증여세가 나오지 않습니다. 단, 이자가 없더라도 원금을 갚겠다는 ‘차용증’은 반드시 작성해야 합니다.

2. 국세청이 인정하는 차용증 필수 기재 사항

단순히 “얼마 빌려줌”이라고 쓰는 것은 종이 쪼가리에 불과합니다. 차용증에는 다음의 5가지 핵심 내용이 반드시 포함되어야 합니다.

• 대여인과 차입인 정보: 부모와 자녀의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처
• 빌려주는 금액 (원금): 한글과 아라비아 숫자를 병기하여 명확히 기재 (예: 일억 원 / 100,000,000원)
• 대여 기간 및 상환일: 언제 빌려서 언제 갚을 것인지 구체적인 연월일 명시 (너무 긴 만기, 예컨대 30년 만기는 증여로 의심받을 수 있으므로 보통 5~10년 이내 추천)
• 이자율 및 이자 지급 시기: “연 X%의 이자를 매월 X일에 지급한다” (무이자일 경우 “무이자로 한다” 명시)
• 이자 지급 방식: 반드시 “OO은행 계좌(계좌번호)로 무통장 입금한다”와 같이 계좌 이체 방식을 명시

3. 작성 후 가장 중요한 2가지 액션

차용증을 다 썼다면 서랍에 넣어두는 것으로 끝나지 않습니다. 세무조사가 나왔을 때 “이거 조사 나오니까 급하게 가짜로 쓴 거 아니야?”라는 의심을 피하려면 두 가지 조치가 필수입니다.

• 첫째, 차용증의 객관적 작성 시기 증명: 돈을 이체하기 전이나 이체한 직후에 차용증을 작성하고, 우체국에 가서 ‘내용증명’을 보내거나 ‘확정일자’를 받아야 합니다. 또는 공증 사무소에서 공증을 받는 것도 확실한 방법입니다.
• 둘째, 실제 이자 및 원금 이체 내역: 약속한 날짜에 자녀의 통장에서 부모의 통장으로 이자가 꼬박꼬박 이체되어야 합니다. 이체 메모란에 ‘O월 이자’, ‘원금 일부 상환’이라고 기록해 두면 완벽한 증빙 자료가 됩니다. (현금 전달은 절대 인정받지 못합니다.)

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 증여 재산 공제(5천만 원)와 차용증을 같이 쓸 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 성인 자녀 기준 10년간 5천만 원까지는 증여세 없이 무상으로 증여할 수 있습니다.

따라서 2억 원이 필요하다면, 5천만 원은 ‘증여’로 신고하고 나머지 1억 5천만 원에 대해서만 ‘차용증’을 작성하는 혼합 방식이 가장 절세에 유리합니다.

Q2. 자녀가 소득이 없는데 돈을 빌려줄 수 있나요?
A. 매우 위험합니다. 소득이 없는 대학생이나 취업 준비생 자녀에게 수억 원을 빌려준다면, 국세청은 자녀가 원금과 이자를 상환할 능력이 없다고 판단하여 전액 증여로 간주할 확률이 99%입니다. 차입인(자녀)은 반드시 객관적인 소득 증빙이 가능해야 합니다.