주택담보대출을 알아볼 때, 시중은행으로 바로 달려가는 것은 순서가 틀렸습니다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 국가가 저금리로 지원하는 ‘정책모기지(디딤돌, 보금자리론)’ 대상 여부입니다.
금리가 시중은행보다 1~2%p 이상 낮고, DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 유연하게 적용되기 때문입니다. 만약 조건이 되는데도 몰라서 안 받았다면, 30년 동안 수천만 원의 이자를 더 내는 셈입니다. 오늘은 복잡한 정부 대출 조건을 3분 만에 판단할 수 있는 자가진단 체크리스트를 정리해 드립니다.
핵심 비교: 디딤돌 vs 보금자리론, 무엇이 다른가?
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이름은 들어봤지만 정확한 차이를 모르는 분들이 많습니다. 쉽게 말해 ‘디딤돌’은 서민을 위한 끝판왕 혜택이고, ‘보금자리론’은 소득 기준을 조금 더 넓혀준 일반형 혜택입니다.
| 구분 | 내집마련 디딤돌대출 (혜택 최상) |
특례 보금자리론 (조건 완화) |
|---|---|---|
| 대상 주택 | 5억 원 이하 (신혼/2자녀: 6억 이하) |
6억 원 이하 (특례 소진 시 변동 가능) |
| 소득 요건 (부부 합산) |
연 6천만 원 이하 (신혼 8.5천 / 신생아 1.3억) |
연 7천만 원 이하 (신혼 8.5천 / 신생아 1.3억) |
| 대출 한도 | 최대 2.5억 원 (신혼 4억 / 신생아 5억) |
최대 3.6억 원 (생애최초 등 조건별 상이) |
| 금리 수준 | 연 2% ~ 3%대 (우대금리 적용 시 1%대 가능) |
연 4%대 초반 (시중은행보다 약간 낮음) |
[3분 자가진단] 나는 어떤 상품을 신청해야 할까?
아래 순서대로 따라오시면 내 상황에 맞는 최적의 상품이 보입니다. (기준은 정부 정책에 따라 변동 될 수 있습니다)
STEP 1. 주택 가격 확인
- 집값이 6억 원을 넘나요?
→ 아쉽지만 디딤돌, 보금자리론 모두 불가능합니다. 시중은행 상품을 알아보셔야 합니다. - 집값이 5억 원 이하인가요?
→ ‘디딤돌’ 1순위 대상입니다. (단, 전용면적 85㎡ 이하여야 함)
STEP 2. 소득 요건 확인 (치트키: 신생아)
- 부부 합산 연봉이 6천만 원(세전) 이하인가요?
→ 축하합니다. 가장 금리가 낮은 ‘디딤돌 대출’ 확정입니다. - 연봉이 높아서 탈락인가요?
→ 여기서 ‘치트키’를 확인하세요. 2년 내 출산(입양)한 가구는 ‘신생아 특례’가 적용되어 소득 기준이 1.3억 원까지 대폭 늘어납니다.
STEP 3. 한도 부족 시 ‘보금자리론’ 추가
- 디딤돌 대출 한도(일반 2.5억)가 집값 대비 부족한가요?
→ 이럴 땐 [디딤돌 대출 + 보금자리론]을 동시에 신청할 수 있습니다. 먼저 디딤돌로 한도를 꽉 채우고, 부족한 금액을 보금자리론으로 메우는 방식입니다.
주의사항: 혜택이 큰 만큼 ‘의무’가 있다
정부 지원 대출은 무주택 서민의 ‘실거주’를 돕기 위한 자금입니다. 따라서 갭투자(전세 끼고 매수) 용도로는 절대 사용할 수 없습니다.
- 전입 의무: 대출 실행 후 1개월 이내에 전입신고를 하고, 반드시 1년 이상 실거주해야 합니다. (어기면 대출금 즉시 회수)
- 무주택 유지: 대출 기간 동안 다른 주택을 사면 안 됩니다. (추가 주택 매수 시 회수)
- DSR 대신 DTI: 시중은행은 DSR(40%)을 보지만, 특례 대출은 DTI(60%)를 보는 경우가 많아 소득 대비 한도가 더 넉넉하게 나옵니다.
무조건 ‘기금e든든’부터 접속하라
내 집 마련을 결심했다면 부동산 계약서를 쓰기 전에 주택도시기금 ‘기금e든든’ 사이트나 한국주택금융공사에서 자산 심사를 먼저 받아보세요.
만약 집값이 6억을 초과하거나 소득 기준 때문에 정부 지원이 불가능하다면, 그다음 순서로 1금융권(시중은행)과 보험사 주담대를 비교해야 합니다. 정부 대출이 거절되었을 때 가장 유리한 차선책을 찾는 방법은 주담대 로드맵 가이드에서 단계별로 확인하실 수 있습니다.