전세 계약 만기가 다가오면 임차인은 새로운 거처로 이동할 준비를 하지만, 유독 보증금 반환이 매끄럽지 않아 발을 동동 구르게 만드는 집들이 있습니다.
단순히 임대인의 성향 문제를 넘어, 보증금 반환이 늦어지는 집들은 자금의 유동성이 꽉 막혀 있는 구조적 결함을 공유하고 있는 경우가 많습니다.
임대인이 현금을 쌓아두지 않고 다음 세입자의 돈으로 보증금을 돌려주는 ‘전세 시스템의 생리’상, 반환 지연이 발생하는 집들의 3가지 공통적인 특징을 분석해 드립니다.
1. 높은 전세가율과 ‘안전마진’의 부재
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보증금 반환이 가장 빈번하게 늦어지는 집의 첫 번째 특징은 매매가 대비 전세가 비율인 ‘전세가율’이 지나치게 높다는 점입니다. 소위 ‘깡통전세’ 위험군에 속하는 집들입니다.
전세가율이 높으면 집값이 조금만 하락해도 임대인이 집을 팔아 보증금을 마련하는 것이 불가능해집니다.
또한, 전세 가격이 하락하는 시기(역전세)에는 새로운 세입자가 들어오더라도 이전 보증금과의 차액을 임대인이 직접 마련해야 하는데, 안전마진이 없는 임대인은 이 차액을 감당하지 못해 반환을 미루게 됩니다. 지역별 전세가율 현황은 한국부동산원 부동산통계정보시스템에서 상시 확인이 가능합니다.
2. 임대인의 ‘다주택 레버리지’ 자금 구조
보증금을 제때 주지 못하는 임대인들 중 상당수는 한두 채가 아닌 수십, 수백 채의 집을 보유한 다주택 갭투자자인 경우가 많습니다.
이들은 본인의 자본이 아닌 임차인들의 보증금을 연결 고리 삼아 자산을 불려온 구조적 특징을 가집니다.
이런 경우 특정 한 집에서 세입자가 구해지지 않거나 보증금이 낮아지면, 그 여파가 임대인이 보유한 다른 모든 주택으로 도미노처럼 번지게 됩니다.
한 곳의 자금 막힘이 전체의 유동성 위기로 이어지기 때문에, 개별 임차인의 사정과는 무관하게 시스템적으로 돈이 묶여버리는 것입니다. 임대인의 미납 국세 등 신용 상태는 국세청 홈택스의 미납조세 열람 제도를 통해 확인할 수 있습니다.
3. 낮은 환금성과 불투명한 시세 형성
아파트보다는 빌라(연립·다세대)나 나홀로 아파트처럼 ‘환금성’이 떨어지는 집에서 반환 지연이 더 자주 발생합니다.
거래가 활발하지 않아 적정 시세를 알기 어렵고, 새로운 세입자를 찾는 데 시간이 오래 걸리기 때문입니다.
아파트는 시세가 표준화되어 있어 대출을 받거나 세입자를 구하기 상대적으로 수월하지만, 빌라는 감정평가액에 따라 전세금 반환보증 가입 여부가 결정되는 등 절차가 까다롭습니다.
최근 보증보험 가입 기준이 강화되면서, 시세가 불투명한 집들은 공적 보증의 혜택을 받기 어려워졌고 이는 곧 다음 세입자 기피 현상으로 이어져 보증금 반환을 더욱 늦추는 원인이 됩니다. 관련 보증 규정은 HUG 주택도시보증공사에서 확인할 수 있습니다.
결국 ‘유동성 통로’가 확보된 집인지 확인해야 합니다
보증금 반환이 늦어지는 집들의 특징을 종합하면 결국 ‘현금화 속도가 느리고 부채 비율이 높은 집’으로 요약됩니다.
내 돈을 지키기 위해서는 계약 전 해당 주택의 전세가율뿐만 아니라 임대인의 보유 주택 수, 그리고 해당 매물의 인기가 어느 정도인지 냉정하게 파악해야 합니다.
만약 이러한 특징을 가진 집에 거주 중이라면, 만기 6개월 전부터 임대인에게 퇴거 의사를 명확히 전달하고 보증보험 이행 청구나 임차권등기명령 등의 법적 절차를 미리 숙지해 두는 ‘선제적 대응’이 필수적입니다.