“연봉이 적어서 대출 한도가 안 나옵니다. 만기를 50년으로 늘리면 매달 내는 돈이 줄어들어서 대출을 더 많이 받을 수 있다는데, 아무나 신청할 수 있나요?”
DSR(총부채원리금상환비율) 규제 하에서 대출 한도를 늘리는 가장 확실한 방법은 ‘상환 기간(만기)’을 늘리는 것입니다. 30년 갚을 돈을 50년에 나눠 갚으면 월 상환액이 줄어들어, 결과적으로 빌릴 수 있는 총액이 늘어나기 때문입니다.
오늘은 50년 만기 주담대의 나이 제한 조건과 취급 은행, 그리고 이자는 얼마나 더 내야 하는지 냉정하게 분석해 드립니다.
1. 30년 vs 50년 한도 차이
Contents
만기가 길어질수록 1년에 갚아야 하는 원리금이 줄어들어 DSR 수치가 낮아집니다. 즉, 한도가 늘어납니다.
| 대출 만기 | 월 상환액 (부담) | 대출 가능 한도 (예시) |
|---|---|---|
| 30년 납입 | 약 150만 원 | 3억 5,000만 원 |
| 40년 납입 | 약 130만 원 | 4억 2,000만 원 |
| 50년 납입 | 약 110만 원 | 4억 8,000만 원 |
효과: 똑같은 연봉이라도 만기만 50년으로 설정하면 대출 한도가 1억 원 이상 늘어나는 효과가 있습니다. 서울 아파트 매수 시 필수 전략입니다.
2. 50년 만기 주택담보대출 나이 제한
과거엔 누구나 가능했지만, 가계부채 억제를 위해 현재는 나이 제한이 생겼습니다.
- 기본 조건: 대출 신청일 기준 만 34세 이하인 자.
- 신혼부부 특례: 나이가 만 34세를 넘었더라도, 혼인 신고일로부터 7년 이내인 신혼부부라면 50년 만기 신청이 가능합니다.
- 40년 만기: 만 34세가 넘은 일반인은 ’40년 만기’가 최대입니다. (일부 은행은 만 39세까지 40년 허용)
3. 50년 만기 주택담보대출 취급 은행 및 금리
대부분의 1금융권 은행에서 취급하지만, 정책 상품 여부를 확인해야 합니다.
- 5대 시중은행: 국민, 신한, 하나, 우리, 농협은행 모두 만 34세 이하 청년에게 50년 만기 주담대를 제공합니다.
- 특례보금자리론/보금자리론: 한국주택금융공사 상품도 만 34세 이하 또는 신혼부부에게 50년 만기(체증식 상환 포함)를 지원합니다.
- 보험사(2금융): 삼성생명, 한화생명 등은 주로 40년 만기가 최대이며, 50년 상품은 은행권에 비해 적습니다.
4. 50년 만기 주택담보대출 치명적 단점
한도는 늘어나지만, 갚아야 할 총이자액은 기하급수적으로 늘어납니다.
- 이자 총액: 30년 만기 대비 50년 만기는 총이자가 약 1.5배~1.8배 더 많습니다. 원금보다 이자가 더 많아지는 배보다 배꼽이 큰 상황이 옵니다.
- 해결 전략: 50년 만기는 ‘DSR 한도 뚫기용’으로만 써야 합니다. 대출을 받고 나서 여윳돈이 생길 때마다 중도상환을 해서 원금을 줄여나가야 이자 폭탄을 피할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 모음
Q. 만 35세인데 방법이 없나요?
A. 안타깝게도 50년은 불가능합니다. 차선책으로 40년 만기 상품을 선택하거나, 앞서 소개한 보험사 주담대(DSR 50% 적용)를 이용해 한도를 확보해야 합니다.
Q. 중간에 30년으로 바꿀 수 있나요?
A. 대출 기간 단축은 은행과 협의가 필요하거나 대환(갈아타기)을 해야 할 수 있습니다. 하지만 굳이 약정을 바꾸지 않고 매달 원금을 더 많이 갚으면(조기 상환) 자연스럽게 기간이 줄어드는 효과가 납니다.
Q. 체증식 상환이랑 같이 되나요?
A. ‘보금자리론’을 이용한다면 만 39세 이하까지 40년 만기 + 체증식 상환(초기 상환액 매우 적음) 조합이 가능합니다. 청년층에게 가장 강력한 조합입니다.
50년 만기 대출은 ‘젊음’을 담보로 한도를 늘리는 기술입니다. 만 34세 이하라면 무조건 50년으로 신청하여 한도를 확보하고, 이후 연봉이 오르면 중도상환으로 이자를 줄이는 것이 가장 스마트한 내 집 마련 전략입니다.