주담대 한도 계산, LTV와 DSR의 상관관계 정리

내 집 마련 자금, 생활안정자금이나 사업자금 등 주담대 계획을 세울 때 가장 먼저 해야 할 일은 정확한 주담대 한도 계산입니다.

“집값의 70%까지 나온다던데?”라고 막연히 생각하고 계약했다가, 소득 대비 부채 비율인 DSR 규제에 걸려 낭패를 보는 경우가 많습니다. 은행이 대출 한도를 산출하는 두 가지 핵심 축인 LTV와 DSR의 개념을 이해하고, 내 상황에서 얼마까지 가능한지 계산하는 방법을 정리해 드립니다.

1. 주담대 한도 계산 LTV

LTV는 주택의 가치 대비 빌릴 수 있는 최대 금액을 의미합니다. 정부가 정한 지역별, 차주별 규제 비율에 따라 1차적인 한도가 정해집니다.

일반적인 LTV 적용 기준 (비규제지역)

• 무주택자: 주택 가격의 70%
• 생애최초 주택 구매자: 주택 가격의 80% (최대 6억 원 한도 내)
• 1주택 처분 조건부: 주택 가격의 70%
• 다주택자: 주택 가격의 60%

예를 들어 5억 원짜리 아파트를 무주택자가 구매한다면, LTV 70%를 적용하여 최대 3억 5,000만 원까지 대출 신청 자격이 주어집니다.

2. 주담대 한도 계산 DSR

LTV로 한도가 넉넉하게 나와도, 소득이 뒷받침되지 않으면 대출을 받을 수 없습니다. DSR은 연 소득 대비 갚아야 할 원리금 상환액의 비율을 뜻합니다.

• 시중은행 (1금융): DSR 40% 이내
• 보험사 (2금융): DSR 50% 이내

즉, 연봉 5,000만 원인 직장인이 시중은행 대출을 받으려면, 모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계가 2,000만 원(5,000만 원 × 40%)을 넘을 수 없습니다. 이 금액을 역산하여 최종 대출 한도가 결정됩니다.

3. 변수: 스트레스 DSR의 도입

2024년부터 도입된 ‘스트레스 DSR’ 제도로 인해 한도 계산이 더 보수적으로 변했습니다. 미래에 금리가 오를 것을 대비해, 실제 대출 금리에 가산 금리(스트레스 금리)를 더 얹어서 상환액을 계산하는 방식입니다.

이로 인해 소득이 같더라도 기존보다 대출 한도가 수천만 원가량 줄어드는 효과가 발생하고 있습니다. 따라서 자금 계획을 세울 때는 기존 계산기보다 보수적으로 접근해야 합니다.

4. 주담대 한도 늘리는 계산 요소 3가지

DSR 때문에 한도가 부족하다면 다음 3가지 요소를 조정하여 계산해 볼 수 있습니다.

5. 주담대 한도 계산 정확하기 위한 단계

① ‘부동산 계산기’ 활용

포털 사이트나 부동산 앱의 ‘DSR 계산기’를 이용합니다. 본인의 연 소득과 현재 보유 중인 대출(신용대출, 자동차 할부 등)을 정확히 입력하면 대략적인 가능 금액이 나옵니다.

② 기대출 정리 (마이너스 통장)

계산 전, 마이너스 통장은 미사용 한도까지 모두 부채로 잡힌다는 점을 유의해야 합니다. 불필요한 마이너스 통장을 해지한 후 다시 계산하면 한도가 늘어나는 경우가 많습니다.

주담대 한도 계산의 핵심은 ‘LTV로 집값을 확인하고, DSR로 내 소득을 확인하는 것’입니다. 특히 최근에는 스트레스 DSR 적용으로 인해 예상보다 한도가 적게 나올 수 있으므로, 계약 전 반드시 은행 창구 방문이나 온라인 조회를 통해 ‘심사 가능 한도’를 명확히 확인하는 과정이 필요합니다.

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