전세 계약을 할 때 공인중개사가 “확정일자만 받아도 안전해요”라고 하지만, 왠지 불안해서 “전세권 등기를 해야 하는 것 아닐까?” 고민해 보신 적 있으신가요?
두 제도는 모두 ‘내 보증금을 떼이지 않기 위한 안전장치’라는 목적은 같지만, 법적 성격(채권 vs 물권)과 강력함의 정도는 완전히 다릅니다. 오늘은 집주인이 망해서 집이 경매로 넘어가는 최악의 상황에서, 전세권설정과 확정일자가 나를 어디까지 지켜줄 수 있는지 그 차이를 명확히 분석해 드립니다.
확정일자 vs 전세권설정, 3가지 핵심 차이 요약
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- 집주인 동의와 비용: ‘확정일자’는 집주인 동의 없이 동사무소에서 600원이면 되지만, ‘전세권설정’은 집주인의 등기부등본와 인감증명이 필요하며 보증금의 약 0.24%(수십~수백만 원) 비용이 듭니다.
- 거주 요건 (이사 가면?): ‘확정일자’는 그 집에 실제로 살고 전입신고가 유지되어야 효력이 있습니다. 반면 ‘전세권설정’은 등기부에 박제되므로 이사를 가거나 주소를 빼도 보호받습니다.
- 경매 신청 권한: 보증금을 못 돌려받을 때, ‘전세권설정’은 즉시 임의경매를 넘길 수 있지만, ‘확정일자’는 먼저 보증금 반환 소송을 거쳐 승소 판결을 받아야 경매(강제경매)를 신청할 수 있습니다.
[한눈에 비교] 내 상황엔 무엇이 유리할까?
두 제도의 장단점이 명확하므로 아래 표를 통해 나에게 맞는 방법을 선택해야 합니다.
| 구분 | 확정일자 (+전입신고) | 전세권설정 등기 |
|---|---|---|
| 법적 성격 | 채권 (사람에 대한 권리) | 물권 (부동산 자체에 대한 권리) |
| 비용 | 600원 (인터넷 500원) | 보증금의 0.24% + 법무사비 (예: 3억이면 약 80만 원) |
| 필수 요건 | 실거주 + 전입신고 유지 | 등기부 기재 (거주 불필요) |
| 보상 범위 | 토지 + 건물 가격 합산 배당 | 건물 가격에서만 배당 (다가구주택 시 불리할 수 있음) |
심층 분석 1: ‘확정일자’가 더 유리한 경우 (대부분의 세입자)
일반적인 아파트, 빌라 전세라면 확정일자 + 전입신고만으로도 충분히 강력합니다. 특히 ‘전세보증금 반환보증 보험(HUG, SGI)’에 가입하려면 확정일자가 필수입니다.
오히려 전세권설정은 ‘건물값’에서만 배당을 받기 때문에, 땅값이 비싼 단독주택이나 다가구주택의 경우 토지값까지 포함해서 배당받는 확정일자가 더 많은 돈을 돌려받을 수도 있습니다.
심층 분석 2: ‘전세권설정’이 반드시 필요한 경우
비용이 들더라도 전세권 등기를 해야 하는 특수한 상황이 있습니다.
- 법인 명의 계약: 법인은 주민등록(전입신고)을 할 수 없으므로 확정일자 보호를 못 받습니다. 반드시 전세권을 설정해야 합니다.
- 오피스텔 (주소 이전 불가): 집주인이 업무용 오피스텔이라며 전입신고를 하지 말라고 요구하는 경우(특약), 전세권을 설정해야 돈을 지킬 수 있습니다.
- 이사 가야 할 때: 계약 만료 후 돈을 못 받았는데 급하게 이사를 가야 한다면, 전세권 설정을 해두거나 ‘임차권등기명령’을 해야 대항력이 유지됩니다.
내 돈을 지키는 가장 확실한 전략
정리하자면, 일반 가정집은 [확정일자 + 전세보증보험], 전입신고가 불가능한 상황은 [전세권설정]이 정답입니다. 집주인의 눈치를 보느라 아무런 조치도 하지 않는 것이 가장 위험합니다.
만약 이러한 안전장치를 해두었음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 경매로 넘어갔을 때, “과연 은행이나 집주인에게 어디까지 책임을 물을 수 있을까?”에 대한 법적 공방이 벌어질 수 있습니다.
전세 대출이 껴있는 경우 은행과의 복잡한 책임 소재가 발생할 수 있는데, 이에 대한 구체적인 법적 기준은 금융 사고 및 분쟁 발생 시 책임 소재를 가르는 법적 기준 분석글에서 미리 확인해 두시는 것이 좋습니다. 법을 아는 세입자만이 소중한 보증금을 끝까지 지킬 수 있습니다.