전세금 반환 대출, 건강보험료 납부액은 어떻게 평가될까?

직장인처럼 투명한 근로소득 원천징수영수증이 없는 경우, ‘전세금 반환 대출’ 심사에서 가장 널리 활용되는 대안은 건강보험료 납부액입니다.

금융기관은 차주가 납부하는 건강보험료를 바탕으로 연간 소득을 역산하여 상환 능력을 평가하는데, 이를 ‘추정 소득’이라고 부릅니다.

건강보험료 납부액이 실제 대출 심사에서 어떻게 가치로 환산되는지 세 가지 핵심 평가 기준을 분석해 드립니다.

1. 소득 환산 공식: ‘납부액 기반 역산 방식’

금융기관은 건강보험공단으로부터 발급받은 최근 3개월 또는 12개월의 평균 납부액을 소득으로 변환합니다.

일반적으로 `[평균 건강보험료 ÷ 요율 × 12개월]` 형태의 공식을 사용하여 연 소득을 추정합니다.

예를 들어 월 15만 원 정도의 건강보험료를 내고 있다면, 금융기관은 이를 연 소득 약 5,000만 원 내외로 환산하여 심사에 반영합니다. 단, 각 금융사마다 적용하는 세부 요율에 차이가 있으므로 실제 인정 금액은 다를 수 있으며, 상세한 산출 가이드는 금융감독원의 여신심사 선진화 가이드라인을 기초로 합니다.

 

2. 인정 한도의 캡(Cap)과 ‘추정 소득의 제약’

건강보험료로 환산된 소득은 무한정 인정되지 않으며, 법적·정책적 상한선이 존재합니다.

증빙 소득(근로/사업소득)과 달리 추정 소득은 최대 인정 한도가 보통 5,000만 원으로 제한되는 경우가 많습니다.

• 고액 대출의 한계: 돌려줘야 할 전세보증금이 수억 원에 달해 높은 DSR 한도가 필요하다면, 추정 소득 5,000만 원만으로는 한도가 부족할 수 있습니다.
• 금융권별 차이: 시중은행보다는 보험사 등 2금융권에서 건강보험료를 통한 추정 소득 인정에 더 유연하며, 금융위원회의 규제 범위 내에서 상대적으로 높은 한도를 제시하는 경향이 있습니다.

 

3. 평가 제외 대상과 ‘지역가입자’ 유의사항

건강보험료를 낸다고 해서 모두가 소득으로 인정받는 것은 아닙니다. 납부 주체와 형태에 따라 평가에서 제외될 수 있습니다.

• 피부양자 제외: 본인이 직접 보험료를 내지 않고 가족의 피부양자로 등록되어 있다면 건강보험료를 통한 소득 증빙이 불가능합니다. 이 경우 신용카드 사용액 등 다른 추정 방식을 찾아야 합니다.
• 지역가입자의 자산 반영: 지역가입자는 소득뿐만 아니라 재산(주택, 자동차 등)에 의해서도 보험료가 산정됩니다. 국민건강보험공단 기준에 따라 재산 비중이 너무 높은 경우, 금융기관은 실제 상환 능력보다 소득이 과다 산정되었다고 판단하여 인정 비율을 낮추기도 합니다.

 

‘최적의 추정 지표’를 선택하는 전략이 필요합니다

전세금 반환 대출을 준비하는 무소득자나 프리랜서에게 건강보험료는 매우 유용한 도구이지만, 본인의 납부 금액이 대출 희망 금액에 맞는 DSR을 충족하는지 미리 계산해 보아야 합니다.

만약 건강보험료 기반 소득이 낮게 나온다면 신용카드 사용액과 비교하여 더 유리한 쪽을 선택하는 지혜가 필요합니다.

특히 임차인 퇴거 자금은 집행 시기가 정해져 있으므로, 건강보험료 납부확인서를 미리 발급받아 상담을 진행하는 것이 안전합니다.

본인의 소비와 납부 지표를 입체적으로 분석할 때, 비로소 원하는 한도를 확보하고 안정적으로 임차인과의 약속을 지킬 수 있습니다.