주택담보대출을 신청하러 은행에 가면 상담사가 가장 먼저 언급하는 용어들이 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR입니다. 이 세 가지 지표는 정부가 가계부채를 관리하기 위해 만든 ‘대출 한도 규제’로, 아무리 소득이 높거나 비싼 집을 산다고 해도 이 기준을 넘어서는 대출을 받을 수 없습니다.
대출 가능 금액은 단순히 집값에 비례하는 것이 아니라, 내가 현재 가진 자산 가치와 매달 벌어들이는 소득, 그리고 이미 짊어지고 있는 다른 부채 상황에 따라 입체적으로 결정됩니다. 각 용어가 의미하는 구체적인 산출 방식과 나에게 적용되는 대출 한도가 어떻게 달라지는지 상세히 정리해 드립니다.
1. LTV(주택담보대출비율): 집값 대비 대출 가능 금액
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LTV(Loan to Value Ratio)는 주택의 자산 가치 대비 대출금이 차지하는 비율을 의미합니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 살 때 LTV가 70%라면, 은행은 최대 7억 원까지만 대출을 해줍니다. 즉, 부동산이라는 ‘물건’의 담보 가치에 집중하는 규제입니다.
이 비율은 규제 지역(투기과열지구 등) 여부나 생애 최초 주택 구입 여부에 따라 40%에서 80%까지 다양하게 적용됩니다. 대출의 기준이 되는 집값은 실거래가가 아닌 ‘KB시세’나 ‘감정평가액’을 기준으로 한다는 점에 주의해야 합니다. 상세한 지역별 규제 현황은 주택담보대출 관련 규정에서 확인하실 수 있습니다.
2. DTI(총부채상환비율): 소득 대비 주담대 원리금 비중
DTI(Debt to Income Ratio)는 대출 이용자의 연간 소득에서 주택담보대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. LTV가 집값을 본다면, DTI는 돈을 빌리는 ‘사람’이 빚을 갚을 능력이 있는지를 보는 것입니다. 연봉 5,000만 원인 사람이 DTI 50%를 적용받는다면, 1년간 갚아야 할 주담대 원리금이 2,500만 원을 넘지 못하게 대출을 제한합니다.
여기서 중요한 점은 주택담보대출 외에 다른 대출(자동차 할부, 신용대출 등)이 있다면, 그 대출의 ‘원금’은 제외하고 ‘이자’ 상환액만 DTI 계산에 포함된다는 것입니다. 즉, 주담대 외의 부채는 이자 부담액만큼만 대출 한도를 깎아먹는 구조입니다.
3. DSR(총부채원리금상환비율): 강력한 소득 규제
DSR(Debt Service Ratio)은 현재 시행되는 가장 강력한 규제로, 주택담보대출뿐만 아니라 모든 금융권 대출의 ‘원금과 이자’ 상환액 전체를 소득과 비교합니다. 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부, 학자금 대출 등 내가 가진 모든 빚의 원리금을 연 소득으로 나눈 값입니다.
DTI와 달리 다른 대출의 원금 상환액까지 모두 포함하기 때문에 대출 한도가 훨씬 더 크게 줄어듭니다. 연 소득이 낮거나 이미 다른 대출이 많은 경우, LTV나 DTI 기준을 충족하더라도 DSR 40% 규제에 걸려 대출이 거절되는 사례가 많습니다. 구체적인 계산법과 본인의 부채 비중 상담은 대한법률구조공단이나 각 은행 창구를 통해 정확히 진단받을 수 있습니다.
결국 내 대출 한도는 ‘최솟값’에서 결정됩니다
LTV, DTI, DSR은 각각 별개로 움직이는 것이 아니라, 세 가지 지표를 모두 계산했을 때 가장 낮게 나오는 금액이 최종 대출 한도가 됩니다. 집값이 아무리 비싸도(높은 LTV) 소득이 적으면(낮은 DSR) 대출이 안 되고, 소득이 높아도(높은 DSR) 집값이 낮으면(낮은 LTV) 대출 한도는 제한됩니다.
대출을 계획하고 있다면 단순히 연봉이나 집값만 생각할 것이 아니라, 현재 쓰고 있는 마이너스 통장의 한도를 줄이거나 불필요한 할부를 정리하여 DSR 수치를 관리하는 것이 한도 확보의 지름길입니다. 자금 계획 수립 시 이 세 가지 지표를 입체적으로 시뮬레이션해 보시기 바랍니다.