모든 서류를 준비했다고 해서 대출 승인이 반드시 보장되는 것은 사실이 아닙니다. 금융사는 단순 서류 구비 여부가 아닌, 상환 능력의 수치적 증명과 담보물의 법적 효력을 기준으로 최종 가부를 결정합니다. 이 글에서는 심사 단계에서 빈번하게 발생하는 주요 거절 원인을 설명합니다.
총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 초과하는 경우
차주의 연간 소득 대비 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 확인합니다.
소득으로 감당할 수 없는 과도한 빚을 억제하여 부실을 방지하기 위함입니다.
주택담보대출 거절의 가장 흔한 원인은 소득 대비 부채 비율인 DSR 초과입니다. 연봉이 높더라도 이미 보유 중인 신용대출이나 자동차 할부금, 학자금 대출 등의 원리금 상환액이 많다면 추가 대출 한도가 발생하지 않습니다.
규제 지역이나 대출 금액에 따라 적용되는 DSR 비율(보통 40~50%)이 엄격하게 제한되므로, 신청 전 불필요한 마이너스 통장이나 신용대출을 정리하여 한도를 확보해야 합니다.
담보 물건에 불법 사항이나 선순위 권리가 있을 때
건축물대장상 위반건축물 등재 여부 및 등기부등본상 말소되지 않는 권리 침해를 확인합니다.
담보물의 가치 하락으로 인해 채권 회수 시 원금 손실 위험이 크기 때문입니다.
아파트가 아닌 빌라나 단독주택의 경우, 불법 증축이나 ‘방 쪼개기’ 등으로 위반건축물에 등재되어 있다면 대출이 불가능합니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가를 크게 떨어뜨리는 요인이 되므로 금융사가 담보로인정하지 않습니다.
또한 세입자의 보증금이 시세 대비 너무 높거나, 선순위 근저당권 설정이 과도한 경우에도 거절됩니다. 금융사는 최우선 변제권을 확보하지 못하는 물건에 대해 자금을 집행하지 않습니다.
단기간 내 신용 조회나 대출 개설이 급증한 경우
최근 3개월 이내 다중 채무 발생 이력 및 현금서비스, 카드론 등의 이용 패턴을 확인합니다.
급격한 유동성 위기나 자금 돌려막기 징후(기한이익 상실 위험)로 판단하기 때문입니다.
신용 점수가 안정권이라 하더라도 단기간에 여러 금융사에서 대출을 일으킨 이력은 거절 사유가 됩니다. 금융사는 이를 상환 능력이 급격히 악화된 ‘작업 대출’이나 ‘돌려막기’의 전조 증상으로 해석합니다.
특히 2금융권이나 대부업체 대출, 잦은 현금서비스 사용 이력은 상환 의지에 대한 신뢰도를 떨어뜨립니다. 따라서 주택담보대출 신청을 앞두고는 새로운 신용 거래를 자제하고 신용 상태를 정적으로 유지해야 합니다.
대출 거절을 예방하기 위해서는 DSR 한도 자가 진단, 담보물의 공부상 하자 확인, 그리고 건전한 신용 관리가 선행되어야 합니다.
* 이 글은 일반적인 금융 심사 가이드를 바탕으로 작성되었으며, 개별 금융사의 내부 규정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.