2주택자 전세퇴거자금대출 한도 부족 해결 방법 2가지

“다음 달에 세입자가 나간다고 하는데, 새로 들어올 세입자는 안 구해지고 1금융권 은행에서는 다주택자에 DSR이 꽉 차서 대출 한도가 1억이나 부족하다고 합니다. 당장 보증금을 못 돌려주면 집이 경매로 넘어갈 판인데 어떡하죠?”

최근 전셋값 하락으로 기존 보증금을 돌려주지 못하는 역전세 상황에서, 다주택자(2주택자 이상) 집주인들은 은행 대출마저 꽉 막혀 벼랑 끝에 몰리는 경우가 많습니다.

다주택자 LTV 규제는 과거보다 완화되었지만, 진짜 문제는 내 연봉을 기준으로 하는 ‘스트레스 DSR 40%’ 규제 때문입니다.

오늘은 1금융권 은행에서 전세퇴거자금대출 한도가 부족할 때, 합법적으로 자금을 추가 확보할 수 있는 현실적인 해결 방법 2가지를 명쾌하게 정리해 드립니다.

1. 2주택자 전세퇴거자금대출 한도 부족

왜 집값은 10억인데 대출은 3억도 안 나올까요?

• DSR 40% 규제: 1금융권은 내가 1년에 갚아야 할 모든 빚의 원금과 이자가 내 연봉의 40%를 넘으면 대출을 절대 승인해 주지 않습니다.
• 2주택자라면 다른 주택에 이미 주담대가 있을 확률이 높아 DSR 여유가 없습니다.
• 스트레스 DSR: 최근 도입된 제도로, 향후 금리가 오를 것까지 가정하여 가산금리를 얹어 DSR을 깐깐하게 계산합니다. 이로 인해 과거보다 대출 한도가 수천만 원씩 증발했습니다.

2. 해결책 ①: 2금융권 ‘DSR 50%’와 ’40년 만기’ 활용

은행(1금융권)에서 한도가 부족하다면, 가장 먼저 가야 할 곳은 보험사나 상호금융(새마을금고, 신협)입니다.

구분	시중은행 (1금융권)	보험사 / 상호금융 (2금융권)
DSR 한도	40% 적용 (엄격함)	50% 적용 (여유 있음)
만기 설정	DSR 빡빡함	최장 40년 (보험사 특화)
최종 한도 효과	거절 또는 축소	은행 대비 수천만 원 ~ 1억 추가 확보

전략: 특히 ‘보험사 주택담보대출’을 이용해 만기를 40년으로 길게 늘리고 DSR을 50%까지 꽉 채우면, 연봉 5천만 원 직장인 기준으로 은행보다 약 7천만 원~1억 원 가까이 퇴거자금을 더 만들어낼 수 있습니다.

3. 해결책 ②: ‘후순위 담보대출’

만약 2금융권 DSR 50%를 적용해도 한도가 부족하거나, 소득 증빙 자체가 어려운 상황이라면 ‘후순위 대출’이 마지막 보루입니다.

1. 개인사업자 대출 활용 (가장 추천): 본인 명의의 사업자가 있다면, 상호금융이나 저축은행에서 ‘사업 운전자금’ 명목으로 후순위 대출을 받으세요. DSR 규제를 아예 받지 않고 집값의 80%까지 당길 수 있습니다. (단, 자금 용도 증빙의 번거로움이 있습니다.)
2. 캐피탈 / 저축은행 후순위: 소득이 없거나 직장인이라면 캐피탈사의 후순위 대출을 이용할 수 있습니다. 금리가 연 7~10%대로 높지만 한도를 넉넉히 빼줍니다.
3. P2P (온투업) 주담대: 신용점수가 낮거나 2금융권도 막혔다면 금감원에 등록된 합법적 P2P 금융 플랫폼을 이용해 집값의 최대 85%까지 자금을 확보할 수 있습니다.

4. 핵심 주의사항: “단기 브릿지로만 쓰세요”

후순위 대출은 한도가 많이 나오는 대신 이자가 매우 비쌉니다. (월 수백만 원 발생)

• 탈출 전략: 이 대출은 세입자에게 보증금을 무사히 돌려주고 임차권등기명령 등의 법적 분쟁을 막기 위한 ‘긴급 소방수(브릿지론)’ 역할로만 써야 합니다.
• 중도상환: 새로운 세입자를 시세보다 약간 저렴하게라도 빨리 구해서, 새로운 전세 보증금을 받자마자 고금리 후순위 대출을 전액 상환해버려야 가계 경제가 무너지지 않습니다. (가입 전 중도상환수수료 조건 확인 필수)

자주 묻는 질문 모음

Q. 2주택자는 기존 주택을 팔아야만 대출이 나오나요?

A. 과거에는 다주택자가 규제지역에서 퇴거자금을 받으려면 ‘다른 주택 처분 조건’이 붙었으나, 현재는 규제가 대폭 완화되어 집을 팔지 않아도 전세퇴거자금대출이 가능합니다.

Q. 세입자가 당장 내일 나간다는데 얼마나 걸리나요?

A. 주택담보대출은 감정평가와 근저당 설정 서류 작업 등 최소 2주 ~ 한 달이 소요됩니다. 내일 당장 필요한 자금이라면 대출로 해결하기는 현실적으로 불가능하며, 최소 한 달 전에는 미리 은행이나 대출상담사를 통해 심사를 넣어야 합니다.

Q. 전세보증금 반환보증(HUG)에 가입되어 있는데 그냥 둬도 될까요?

A. HUG에서 세입자에게 먼저 돈을 돌려주더라도, 집주인에게는 구상권이 청구되고 재산 압류 및 지연이자(연 5% 이상)가 발생합니다. 가급적 대출을 받아서라도 집주인이 직접 해결하는 것이 신용 하락을 막는 길입니다.

전세퇴거자금이 부족할 때는 혼자서 은행만 돌아다니면 답이 안 나옵니다.

내 DSR 한도를 가장 넉넉하게 산출해 줄 보험사나 상호금융 대출상담사를 통해 여러 금융사의 가조회를 동시에 돌려보고, 가장 한도가 많이 나오는 곳을 빠르게 선점하시기 바랍니다.

수억 원의 보증금을 돌려줘야 하는 막막한 상황, 혼자서 은행 창구만 돌아다니면 답이 나오지 않습니다.

내 조건(소득, 보유 주택 수, 필요 금액)에 맞춰 1금융권부터 2금융권, 사업자/후순위 틈새 대출까지 한 번에 비교해 주는 전문 상담 센터를 통해 가장 안전하고 확실한 자금 확보 플랜을 세워보세요.