1세대 1주택자 양도소득세 장기보유특별공제 및 고령자 공제율

집을 팔 때 내는 ‘양도소득세’를 극적으로 줄여주는 마법의 단어가 있습니다. 바로 ‘장기보유특별공제(장특공제)’입니다. 집을 오래 가지고 있었고, 직접 거주까지 했다면 세금의 최대 80%를 깎아주는 엄청난 혜택이죠.

그런데 많은 분들이 “나이가 많으면 고령자 공제도 추가로 받을 수 있나요?”라고 묻곤 하십니다. 결론부터 말씀드리면, 고령자 공제는 양도세가 아니라 매년 내는 ‘종부세(종합부동산세)’에 적용되는 혜택입니다.

오늘은 헷갈리기 쉬운 이 두 가지 핵심 절세 혜택을 2026년 기준으로 명확하게 분리해서 정리해 드립니다.

1. 1세대 1주택 장기보유특별공제

1세대 1주택자가 집을 팔 때(실거래가 12억 원 초과분), 집을 보유한 기간과 실제 거주한 기간을 각각 계산하여 세금을 깎아줍니다. 조건은 최소 3년 이상 보유 및 거주해야 하며, 1년에 4%씩 공제율이 올라갑니다.

[주의사항] 만약 집을 10년 동안 ‘보유’만 하고 실제 ‘거주’는 2년밖에 안 했다면? 표에 있는 80% 공제를 받을 수 없습니다. 거주 요건(3년)을 채우지 못했으므로 1세대 1주택 표가 아닌 일반 장특공제 표(연 2%, 최대 15년 30%)가 적용되어 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 실거주 요건을 반드시 챙겨야 합니다.

2. 종합부동산세: 고령자 세액공제

나이가 들어 소득이 줄어든 은퇴자들을 위해, 매년 내야 하는 종합부동산세(종부세)를 깎아주는 제도가 바로 ‘고령자 세액공제’입니다. (양도세 혜택이 아님을 다시 한번 강조합니다.) 1세대 1주택자이면서 만 60세 이상일 때 적용됩니다.

여기에 종부세 전용 ‘장기보유 세액공제(5년 이상 20%, 15년 이상 50%)’를 더할 수 있습니다. 두 공제를 합쳐 최대 80% 한도 내에서 종부세를 감면받게 됩니다. 즉, 한 집에 오래 산 70세 이상 어르신은 종부세를 거의 내지 않게 되는 구조입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 집값이 12억 원 이하인데 장특공제 계산을 해야 하나요?
A. 아닙니다. 1세대 1주택자이면서 실거래가가 12억 원 이하라면 양도소득세 자체가 전액 비과세(0원)입니다. 장기보유특별공제는 12억 원을 초과하는 ‘고가 주택’을 팔아 양도세가 발생했을 때, 그 세금을 줄여주기 위해 계산하는 것입니다.

Q2. 부부 공동명의 1주택자도 80% 공제를 받을 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 부부 공동명의 1주택자도 지분별로 양도차익을 나눈 뒤, 각자의 보유 및 거주 기간에 맞춰 최대 80%의 장기보유특별공제를 동일하게 적용받을 수 있어 절세에 매우 유리합니다.

세금은 단어 하나 차이로 적용되는 법이 완전히 다릅니다. 집을 팔 때(양도세)는 ‘보유+거주 기간(최대 80%)’을, 매년 세금을 낼 때(종부세)는 ‘연령+보유 기간(최대 80%)’을 확인하셔서 소중한 자산을 지키시길 바랍니다.