주택담보대출 한도 최대 신청하기 위한 LTV 비율 계산
정부의 가계부채 감소와는 다른 취지로 5월의 주담대 증가가 2년 4개월 만에 최대치를 기록했다고 합니다. 아마도 7월 부터 시행 예정이었던 스트레스 DSR 2단계 적용으로 인한 한도 감액으로 사전에 미리 받을 수 있는 만큼 받기 위한 목적인 것으로 확인 됩니다.
이밖에 주택담보대출 한도 계산을 할 때, 가능한 많은 금액을 사용하려고 하기도 합니다. 이 기준은 어떤 금융기관을 이용하느냐에 따라 달라 질 수 있기 때문에 목적에 맞게 선택을 하는것이 중요 합니다.
주택담보대출 한도 결정되는 2가지
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LTV(Loan to Value): 주택담보대출 비율을 의미 합니다. 주로 KB부동산 시세의 일반가를 적용하며 확인이 되지 않을 때 개별적으로 감정을 통해 적정 금액을 산출 합니다.
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DSR(Debt Service Ratio): 총부채원리금상환비율 입니다. 연간 소득 대비 부채 상환 능력을 평가합니다. DSR이 높을수록 한도가 줄어들게 됩니다. 은행은 40%, 2금융권은 50% 이내 입니다.
주택담보대출 한도 금융사별 차이
이용하려고 하는 금융기관에 따라 LTV 비율을 다르게 적용 합니다. 예를들어 아파트 시세가 7억 이라고 했을 때 60%까지만 신청 할 수 있는지 70% 이상을 이용 할 수 있는지는 분류에 따라 차이가 발생하게 됩니다.
- 은행 : 보편적으로 60% 부터 70% 이내에서 LTV를 적용하고 있습니다. 정부의 부동산 정책에 따라 변경 가능성이 있습니다.
- 보험회사 : LTV 비율은 70% 이내로 은행과 동일하지만 DSR 50%를 적용하고 있어 한도를 추가로 사용할 때 유리 합니다.
- 상호금융 : 농협, 신협, 새마을금고 등 협동조합의 형태로 운영되는 금융사 입니다. LTV 80% 이내이며 개인사업자 및 법인대표는 DSR 규제를 받지 않습니다.
- 저축은행 : 사업자는 LTV 95% 까지도 허용 합니다. 신용등급 및 소득에 따라 차이가 있지만 조건이 완화된만큼 가산 금리가 부과 되기도 합니다.
주택담보대출 최대 한도 DSR 세부 적용
1. 시중은행
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DSR 기준: 40% 이내
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특징: 2024년 7월 1일 부터 스트레스 2단계가 시행 예정이었습니다. 하지만 가계 부담이 가중 된다는 판단으로 인하여 9월로 유예가 되었습니다.
2. 보험사
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DSR 기준: 일반적으로 50% 이하
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특징: 은행과 동일한 LTV 비율을 유지하고 있음에도 불구하고 올크레딧, 나이스 점수등 완화된 규정을 적용 합니다. 같은 아파트 및 주택이라 하더라도 DSR 10%를 추가로 사용 할 수 있어 은행 보다는 한도를 더 많이 사용 할 수 있습니다.
3. 저축은행
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DSR 기준: 일반적으로 50%
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특징: 보편적으로 DSR 50% 이내 입니다. 사업자, 법인대표는 DSR 규정을 적용하지 않습니다. 생활안정자금은 나이스 350점 이상. 사업자금은 650점 이상 이라면 신청 할 수 있습니다.
4. 상호금융(농협, 수협, 신협, 새마을금고)
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DSR 기준: 일반적으로 50%
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특징: 상호금융기관은 맞춤형 상품을 제공하며, 상대적으로 유연한 DSR 기준을 적용합니다. 그러나 지역별 또는 상품별로 차이가 있을 수 있습니다.
주택담보대출 한도 금융기관 선택하기
주택담보대출 한도를 추가로 사용한다는 것은 가산 금리를 적용한다는 의미와도 동일 합니다. 쉽게 말해 5억인 아파트에 40%인 2억을 빌릴때와 70%인 3억 5천만원을 사용한다면 동일한 조건이라 하더라도 후자가 이자율이 더 높습니다.
은행권은 LTV 40% 이하를 안정적인 부채 관리로 보고 있습니다. 따라서 1금융권을 위주로 알아본다면 해당 비율 이내로 받았을 때 금리에 대한 혜택을 받을 수 있습니다.
주택담보 시세의 70% 이상을 사용해야 한다면 보험회사 부터 상호금융 기관 두곳이 차선책으로 활용 되고 있습니다. 은행과 비교하자면 이율은 높은편이지만 최대 한도 까지 사용을 한다고 했을 때 4% 초반부터 5% 대로 이용 할 수 있기 때문 입니다. 차이가 있다면 보험사는 LTV 70%, 상호금융은 80% 입니다.
마지막으로 저축은행을 비롯해 P2P 등 부동산시세 대비 최대 한도 까지 모두 사용을 희망할 때 알아볼 수 있습니다. 이 때 채권최고액이 주담대 금액을 넘어서게 되면 가산이 추가로 적용되기도 합니다.
한가지 주의할점은 무조건 90% 이상이 가능하지는 않습니다. 신청하려고 하는 아파트, 오피스텔, 빌라 등 시세의 변동 여부가 장기적으로 하락이 아닌 상승 형태를 띄었을 때 승인이 되기도 합니다.
같은 주택담보대출 한도라 하더라도 은행을 이용하려고 생각하고 있다면 70%가 될 것이고, 2금융권 이하라면 80~90%가 될 수 있기도 합니다. 저마다 생각하고 있는 차이가 있는 만큼 LTV 가능 비율을 1차적으로 고려하고 그 다음 소득 대비 DSR 비율을 맞출 수 있는지 여부에 따라 최종적으로 한도가 결정 됩니다.
이밖에 분기 또는 반기별 정책의 방향성에 따라 한도가 조정이 되기도 합니다. 지역에 따라 같은 조건이라 하더라도 세부적인 기준이 달라 질 수 있으니 자금 목적이 선순위 갈아타기인지, 후순위 추가담보대출을 필요로 하는지, 전세반환을 목적으로 하는지에 따라서도 달라 질 수 있습니다.