전세반환대출 신청 조건 DSR 부족할 때 한도
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한국은행의 기준금리가 동결되었습니다. 작년 2월 부터 내려간다는 이야기가 있지만 3.5%를 유지하고 있습니다.
정부의 가계부채 감소의 목표와는 다르다는것도 주 원인이 될 수 있습니다.
그래서 올해는 종전보다 기준을 더 강화하는 ‘스트레스 DSR’ 제도가 2월부터 1금융권부터 시작 됩니다.
부정적인 소식도 있습니다. 공정거래위원회는 KB국민은행·우리은행·신한은행·하나은행 등 4대 시중은행에 심사보고서(검찰의 공소장 격)를 발송했다고 합니다.
담보대출 관련 업무를 하면서 거래조건을 짬짜미 식으로 부당하게 이득을 취했다는것이 주 내용 입니다.
오늘 알아볼 내용은 전세반환대출 신청 조건 및 DSR 40%를 초과하여 부족할 때 한도 증액 방법과 관련된 내용을 다루어 보도록 하겠습니다.
전세금반환대출 이란?
전세금반환대출이란 세입자와의 계약이 종료되어 전세 보증금을 반환해야 하는 상황이 되었을 때, 돌려줘야 하는 자금이 부족할 때 신청을 하는것을 의미 합니다.
전세퇴거자금, 전세보증금반환 등의 다양한 이름으로 불리지만 같은 형태를 띄며 주택담보의 범위 안에 포함이 된다고 할 수 있습니다.
자금이 부족한 이유는 다양 합니다. 2년전 계약 당시 보다 전세가격이 하락했다거나 예금이나 투자 등 다른 목적으로 사용을 하고 있어 지금 당장 해지를 하기가 어려울 때 입니다.
일부 자금을 보유하고 있다 하더라도 부족한 만큼만 신청을 할 수 있으니 개인마다 차이가 있습니다.
DSR 대신 DTI 한시적 적용 범위 정부는 2023년 7월1일 부터 한시적으로 역전세 및 깡통전세으로 자금 마련에 어려움을 겪는 차주를 비롯해 돈을 돌려받지 못하는 세입자를 보호하기 위한 한시적 규제 완화를 선언했습니다. 1년 동안 적용이 되니 올해 7월까지는 유요 합니다.
큰 틀만 요약해서 정리하자면 DSR 40%를 적용하는 부분을 DTI 60%로 선택해서 신청 할 수 있게 되었습니다.
다만 한시적으로 적용되는 새로운 제도로 이용시 이행을 하지 않았을 때 몇가지 제약도 있습니다.
전세반환대출 한도 및 금리 어떠한 형태로 활용하느냐에 따라 3가지 정도의 방법이 존재 합니다.
목적에 따라 또는 이용 자금의 한도 차이에 따라 다른 방식으로 운영이 가능 합니다.
1.전세보증금 활용
1금융권, 2금융권 두곳 모두 DSR의 차이는 존재하지만 이 기준으로 적용한다면 현재 세입자에게 받고 있는 전세보증금의 80% 이내에서 자금 운영이 가능 합니다.
가장 보편적인 방식이며 이 범위 안에서 해결이 가능하다면 문제가 되지 않습니다.
아파트 시세가 6억이며 계약당시 전세보증금이 5억이었다면 80%에 해당하는 4억원 이내에서 신청 할 수 있습니다.
빠른 시간내에 세입자를 구할 수 있다면 부담없이 적은 비용으로 이용 할 수 있는 전세반환제도라고 할 수 있습니다.
2. 실거주 목적 전세반환자금 신청
전세보증금 80% 이내에서 해결이 되지 않는다거나 개인적인 용도로 추가자금을 사용하고자 했을 때 고려해 볼 수 있는 방안 입니다.
아파트시세의 1금융권 70%, 2금융권 80% 이내로 신청 할 수 있습니다. 보다 하위 금융사까지 내려간다면 90% 까지도 가능 합니다.
금리 구간의 격차가 있어 가능하다면 80% 범위 이내에서 종결하는것을 추천드립니다. 이 때, 두가지 방법이 존재 합니다.
DSR을 통한 한도 산출, 한시적 적용을 하는 DTI를 활용하는 방식 입니다. 후자는 실거주 목적으로 전입 후 2년 동안 새로운 곳으로 전출을 할 수 없다는 단서를 포함 합니다.
3. 무설정론 등 아파트 신용상품
전세계약 만료일이 2주 이내로 남아 있거나 종료 직후 세입자와의 계약이 가능 하다면 시간을 단축하는데 유리 합니다.
1주택자 뿐만 아니라 2주택자를 비롯해 다주택자도 대상이 되며 일부의 경우 LTV 및 DSR 규제로 인해 정상적인 주택담보신청이 어려울 때 편법으로 사용되기도 합니다.
본인명의 휴대폰, 공인인증서를 소지하고 있다면 당일신청 부터 승인까지 가능한만큼 절차는 간소화 되어 있고 빠른편에 속합니다.
단점은 담보가 아닌 신용의 범위에 포함이 되어 금리가 다소 높게 책정될 가능성이 있다는것과 최대 2억원 까지만 사용 할 수 있다는 부분 입니다.
4. 전세반환대출 금리 DSR
금융위원회의 발표를 보면 5년 고정금리 선택시 3% 후반대까지 이자율이 조정 되었습니다. 하지만 안타깝게도 전세반환자금에는 해당하지 않습니다.
대부분 만기일시상환을 선택하거나 2년 미만으로 계약을 하기 때문 입니다.
그러나 금리를 낮추는것이 목적이라면 10년 이상 장기적인 상환방식을 선택하면서 5년 혼합형을 신청하는것이 가능한 조건이 된다면 이 부분을 활용해도 좋습니다.
일반적인 기준을 적용하자면 평균 4% 후반대부터 5% 초반이 대부분 입니다.
세입자를 구할 수 있는 시기 및 방법에 따라 차이가 있지만 전체 기간을 상환할 계획이 아니라면 만기상환방식이 비용을 최소화 할 수 있습니다.
전세반환대출 금리비교 1년에 8번 발표를 하는 기준금리 이외에도 코픽스 등 금융사가 선택을 하는 방식에 따라 매일 차이가 존재 합니다.
은행권은 대부분 실행일을 기준으로 하는 코픽스를 활용 합니다. 반면 상호금융을 비롯해 저축은행, 보험사는 신잔액코픽스를 기준금리로 채택하는편 입니다.
이처럼 신청하고자 하는 금융사가 채택하고 있는 방식, 3년 또는 5년간 고정금리 이후 변동금리로 전환되는 혼합형.
선택에 따라 새로운 새입자를 구할때까지 그에 맞는 방법으로 상환을 해야 합니다.
전기간 고정금리 또는 변동금리 가운데 어느부분을 취할것인지에 대한 부분도 선택해야 하는 부분 입니다.
중도상환을 염두해 두고 있다면 원금의 어느정도 까지는 면제를 받을 수 있는지 기간마다 수수료율을 어떻게 달라지는지도 비교해 보면 좋습니다.
1억 이상 부채가 있다면 DSR 40% 규제를 맞추기가 쉽지 않습니다. 상호금융은 DSR 50%로 소득 서류 증빙에 대한 부담이 낮고 한도가 부족할 때 선택 할 수 있는 대안이기도 합니다.
실제로 전세금반환을 2금융권에서 알아보는 분들이 역전세 이후 증기하고 있는 추세 입니다.
전세반환대출 신청 조건 DSR 부족할 때 한도가 부족할 때 대안에 대해 살펴보았습니다.
직장생활을 하거나 사업을 하고 있어 영업점을 방문하거나 대기할 시간이 부족하다면 비대면으로 인터넷 신청을 통해 승인 및 부결 여부를 확인하실 수 있습니다.
과거와 달리 이제는 단순 문의를 비롯해 최종 승인이 이루어지기 전 까지는 한도나 금리 등 세부적인 내용을 확인하는 단계에서 신용점수 및 등급이 하락하지 않습니다.
특히나 부동산의 경우 주소지 만으로 신용조회 없이 이용 가능 금액, 금리 등을 비교해 볼 수 있습니다.
금리가 불안정한 시기에 0.5% 또는 1%라도 낮게 받을 수 있다면 매달 갚아야 하는 부담이 새로운 세입자가 구해질때 까지 영향을 미치는 만큼 이부분을 혼자서 고민하기 보다 담당자와 상의를 통해 현시점에 가장 만족할 수 있는 해결방안을 찾으셨으면 합니다.